Bitcoin hipotecario: un nuevo océano azul de 6.6 billones de dólares

El 27 de mayo, Cantor Fitzgerald lanzó un programa de préstamos colaterales de Bitcoin de 2 mil millones de dólares dirigido a clientes institucionales, con las primeras contrapartes que incluyen a la empresa de criptomonedas FalconX Ltd. y Maple Finance. Como uno de los suscriptores oficiales de bonos del Tesoro de EE. UU., la entrada de esta institución centenaria de Wall Street se considera un avance simbólicamente significativo.

Bitcoin está pasando de ser un activo de reserva a convertirse en una herramienta financiera que puede influir en el sistema de crédito.

Y solo un mes después, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA), Bill Pulte, lanzó otra señal contundente. Ha solicitado a Fannie Mae y Freddie Mac, dos pilares del crédito hipotecario en EE. UU., que estudien la viabilidad de incorporar criptomonedas como Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta declaración provocó una reacción violenta en el mercado, y en 24 horas el precio de Bitcoin aumentó casi un 2.87%, superando nuevamente los 108,000 dólares.

Como plantea el anuncio de Coinbase, la pregunta inquietante es: "En 2012 necesitabas 30,000 monedas de Bitcoin para comprar una casa, y ahora solo necesitas 5. Si los precios de las casas han estado cayendo en términos de Bitcoin, ¿por qué han estado subiendo en términos de dólares?" ¿Qué impacto tendrá esta hipoteca de Bitcoin en el sistema del dólar?

¿Las palabras de Bill Pulte cuentan?

Bill Pulte hizo un llamado público en Twitter a Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC), instando a estas dos empresas a estar preparadas. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) son dos empresas respaldadas por el gobierno de EE. UU., aunque no otorgan préstamos directamente a los compradores de vivienda, desempeñan un papel clave como "creadores de mercado" en el mercado secundario de hipotecas, asegurando la liquidez y sostenibilidad del mercado de préstamos mediante la adquisición de hipotecas emitidas por instituciones privadas.

La Oficina Federal de Finanzas de la Vivienda (FHFA), establecida tras la crisis de las hipotecas subprime de 2008, es responsable de la supervisión de estas dos entidades. Según un informe de investigación de JPMorgan, a diciembre de 2024, Fannie Mae y Freddie Mac garantizan un total de 6.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas (MBS), lo que representa el 50% de toda la deuda hipotecaria no pagada en Estados Unidos. Los préstamos de Ginnie Mae, respaldados al 100% por el gobierno de EE. UU. y supervisados directamente por HUD, proporcionan 2.5 billones de dólares a los MBS, representando un 20%.

Durante el primer mandato de Trump, las partes interesadas discutieron varias propuestas de reforma de las GSE (empresas patrocinadas por el gobierno), pero no se logró ningún avance legislativo. La razón por la que Pulte utilizó un tono de "orden" en su tweet es porque, como presidente de la FHFA, ocupa un cargo en la junta de supervisión de estas dos empresas, y desde que asumió en marzo de 2025, ha llevado a cabo reformas significativas en el personal y la estructura, trasladando a varios directores de las dos agencias, asumiendo el cargo de presidente de la junta y despidiendo a 14 ejecutivos, incluyendo al CEO de Freddie Mac, para realizar una reestructuración integral. Esto ha fortalecido significativamente el control de la FHFA sobre las GSE (empresas patrocinadas por el gobierno) y ha negociado con la Casa Blanca y el Departamento del Tesoro para explorar propuestas de oferta pública que tienen una "garantía implícita". La dirección de estas políticas tiene un impacto profundo en el sistema financiero. Ahora, la FHFA ha comenzado a explorar la inclusión de activos criptográficos en el sistema de evaluación de suscripción de hipotecas, lo que marca un cambio estructural en la actitud de los reguladores hacia los activos criptográficos.

El trasfondo personal de Pulte añade una complejidad a esta noticia. Como la tercera empresa de construcción de viviendas en Estados Unidos, el heredero de la empresa Pulte Homes, al igual que el presidente Trump, proviene de una familia de bienes raíces. Además, es uno de los altos funcionarios federales más cercanos a Trump que apoyó públicamente las criptomonedas desde el principio. Ya en 2019, promovió el desarrollo benéfico de activos criptográficos en las redes sociales y reveló que poseía una gran cantidad de Bitcoin y Solana. Ha invertido en activos de alta volatilidad como GameStop y Marathon Digital; a diferencia de los políticos comunes, su parte de inversión parece alinearse más con la imagen de "Degen". Combinando su anterior "currículum criptográfico", parece que no es un capricho su deseo de introducir activos criptográficos en el sistema de compra de viviendas en Estados Unidos.

Discrepancias internas del gobierno

Por otro lado, también existen diferencias evidentes dentro del gobierno. ProPublica reveló en marzo que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) también está explorando el uso de monedas estables y tecnología blockchain para rastrear los fondos de subsidios federales para vivienda. Un funcionario del HUD reveló que el impulsor de la solución blockchain es Irving Dennis, quien es el nuevo Vicepresidente Principal de Finanzas del HUD y fue socio en la consultora global Ernst & Young.

A diferencia de las "GSE" semi-oficiales como Fannie Mae y Freddie Mac, que son supervisadas por la FHFA, el Ginnie Mae, que es administrado por HUD, es una institución gubernamental al 100%. Por lo tanto, las discusiones en este sentido son más rigurosas; la propuesta ha encontrado una fuerte oposición interna. Algunas personas creen que esto podría desencadenar una crisis de hipotecas subprime como la de 2008, y algunos funcionarios incluso lo han calificado como "como dar dinero con monedas de Monopoly". Un memorando interno señala que HUD no carece de capacidades de auditoría y seguimiento del flujo de fondos. La introducción de blockchain y pagos criptográficos no solo aumentaría la complejidad, sino que también podría provocar fluctuaciones en el valor de los fondos asistidos e incluso problemas de cumplimiento.

Actualmente, plataformas como Milo Credit y Figure Technologies ya están ofreciendo productos de hipoteca respaldados por Bitcoin. Sin embargo, debido a que no pueden securitizar los préstamos para venderlos a Fannie Mae y Freddie Mac, las tasas de interés de los préstamos son elevadas y la liquidez es limitada. Una vez que Bitcoin se incorpore al sistema de suscripción de hipotecas federales, no solo podrá reducir las tasas de interés para los prestatarios, sino que también significará que los tenedores de monedas pueden liberar el efecto de apalancamiento, pasando de "HODL" a "construir una asignación de activos familiares en Estados Unidos".

Por supuesto, los riesgos no deben ser ignorados. Como advirtió el exfuncionario de la SEC Corey Frayer, una vez que se introduzcan activos criptográficos inestables en el sistema hipotecario de 1.3 billones de dólares respaldado por la FHA, cualquier evento de desacoplamiento del valor de mercado podría causar un impacto sistémico. Además, la académica legal Hilary Allen fue más directa al afirmar que utilizar a los grupos más vulnerables como campo de pruebas para impulsar cambios tecnológicos es extremadamente peligroso.

El núcleo de esta divergencia radica en si Estados Unidos está preparado para incorporar oficialmente el Bitcoin de "inversión alternativa" al sistema financiero público. La dirección de la investigación de la FHFA permite a los tenedores utilizar el saldo de Bitcoin para cumplir directamente con los requisitos de pago inicial o reservas, y su profundo significado radica en que, por primera vez, otorga a los activos descentralizados un efecto de "apalancamiento en vivienda". Por otro lado, la volatilidad de los activos criptográficos dificulta su valoración y la contabilización de riesgos cuando se utilizan como "activos de reserva". Además, si se permite o no su uso para la evaluación de préstamos hipotecarios en situaciones de fluctuaciones de precios drásticas del Bitcoin, involucra cuestiones de regulación financiera, gestión de liquidez e incluso problemas de estabilidad sistémica.

¿Qué estipula la nueva directiva de la FHFA? ¿Cómo han estado utilizando los residentes estadounidenses los préstamos en criptomonedas antes de esto?

Debido a las dolorosas lecciones de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, actualmente hay estrictas restricciones sobre la conformidad de los activos en la evaluación de préstamos hipotecarios en EE. UU. Es decir, incluso si el prestatario posee criptomonedas, debe convertirlas primero a dólares y mantenerlas en una cuenta bancaria regulada en EE. UU. durante 60 días para que se considere "fondos maduros" en la evaluación. La dirección propuesta por Pulte, evidentemente, tiene la intención de superar esta barrera de procesos.

Esta orden oficial, la Decisión 2025-360, exige que los dos gigantes hipotecarios consideren las criptomonedas como un activo efectivo para la diversificación de la riqueza del prestatario. Hasta ahora, las criptomonedas han sido excluidas de la evaluación de riesgos hipotecarios, ya que los prestatarios generalmente no convierten sus activos digitales en dólares antes de que finalice el préstamo. La orden exige que Fannie Mae y Freddie Mac elaboren propuestas para incluir las criptomonedas en las reservas de los prestatarios en la evaluación de riesgos de hipotecas de vivienda unifamiliar. Además, la orden estipula que las empresas deben calcular directamente las tenencias de criptomonedas sin necesidad de convertirlas a dólares.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha establecido "directrices" claras sobre qué criptomonedas cumplen con los criterios de consideración. Solo los activos emitidos en intercambios centralizados regulados por EE. UU. y que cumplan completamente con las leyes relevantes son elegibles. Además, las empresas deben incluir medidas de mitigación de riesgos en la evaluación, incluyendo ajustes basados en la volatilidad del mercado de criptomonedas conocida, así como una adecuada reducción de riesgos según la proporción de reservas de criptomonedas que posea el prestatario.

Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar sus propuestas para su aprobación por parte de sus respectivas juntas directivas. Una vez aprobada por la junta, la propuesta debe ser enviada a la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) para su revisión y autorización final. La decisión de la FHFA es coherente con el enfoque más amplio del gobierno federal sobre el reconocimiento de las criptomonedas en los procesos financieros, y está en línea con los comentarios de Pulte: "Para responder a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas", la emisión de esta directiva refleja su compromiso de posicionar a Estados Unidos como la jurisdicción líder en el desarrollo de criptomonedas.

¿Qué significa esto realmente?

Como es bien sabido, la lógica subyacente de utilizar un activo con alta liquidez para colateralizar y canjear por activos de baja liquidez es válida, pero el BTC se encuentra en el centro de múltiples intereses. Cuando realmente pueda ser certificado como un activo para préstamos garantizados en EE. UU., su "influencia" podría ser comparable al poder de la "ley de reservas de Bitcoin" propuesta por Trump antes de asumir el cargo, y esta influencia no se limitará a un solo grupo. Varios grupos, incluidos el público estadounidense, instituciones financieras y departamentos gubernamentales, se verán afectados.

¿Cuántos estadounidenses usarán Bitcoin para "comprar una casa", cuánto dinero se puede "ahorrar" al usar Bitcoin como intermediario?

El economista jefe de la empresa inmobiliaria estadounidense Redfin, Daryl Fairweather, afirmó: "Debido a que había tiempo y la falta de formas de consumo emocionantes, muchas personas comenzaron a comerciar con criptomonedas durante la pandemia. Algunas de estas inversiones se convirtieron en humo, pero al mismo tiempo, también permitió a algunas personas obtener una gran riqueza, o al menos alcanzar un nivel suficiente para pagar el enganche de una casa."

El informe de consumidores de criptomonedas de Security.org 2025 indica que aproximadamente el 28% de los adultos estadounidenses (alrededor de 65 millones) poseen criptomonedas, siendo la participación de la Generación Z y los millennials notablemente alta, con más de la mitad de ellos teniendo o habiendo tenido activos criptográficos. Además, dado que los millennials y la Generación Z ocupan una proporción creciente en el mercado inmobiliario de EE. UU., los activos criptográficos como método de pago para la compra de viviendas también podrían volverse cada vez más populares.

RedFin realizó una encuesta de divulgación científica en 2021, encargando a la empresa de investigación tecnológica Lucid que tomara al azar una muestra de 1500 compradores de vivienda por primera vez. La respuesta más común a la pregunta "¿Cómo acumuló el dinero para el pago inicial?" fue "Con el salario" (52%), mientras que las respuestas menos comunes fueron "Donaciones en efectivo de familiares" (12%) y "Retiro anticipado de fondos de jubilación" (10%). Es notable que el grupo que "vendió criptomonedas para comprar una casa" ha ido en aumento desde 2019 y alcanzó casi el 12% a finales de 2021. Y han pasado 4 años, y con la popularidad de las criptomonedas, este porcentaje puede haber aumentado aún más.

En cuanto a cuánto dinero se puede ahorrar, el fundador de People's Reserve, CJK, compartió una pequeña historia durante el Twitter Space del productor de cine nominado a los Premios Emmy, Terence Michael, el 25 de junio. En 2017, vendió 100 BTC para comprar una casa, ahora esa casa solo vale 500,000 dólares, pero los BTC vendidos ya valen más de diez millones de dólares. Por esta razón, fundó People's Reserve, con el propósito de permitir que más personas puedan conservar Bitcoin, comprando casas a través de la garantía.

Entonces también se derivó algo así como