Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos colateralizados em Bitcoin de 2 mil milhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras contrapartes a incluir as empresas de criptomoedas FalconX Ltd. e Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do Tesouro dos EUA, a entrada desta instituição centenária de Wall Street é vista como uma ruptura de grande simbolismo.

Bitcoin está a passar de um ativo de estoque para uma ferramenta financeira que pode influenciar o sistema de crédito.

E apenas um mês depois, o diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA), Bill Pulte, lançou um sinal forte. Ele pediu às duas principais empresas de crédito habitacional dos EUA, Fannie Mae e Freddie Mac, que estudassem a viabilidade de incluir criptomoedas como Bitcoin na avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa no mercado, com o preço do Bitcoin subindo quase 2,87% em 24 horas, ultrapassando novamente os 108.000 dólares.

Como a pergunta provocativa apresentada no anúncio da Coinbase: "Em 2012, você precisava de 30.000 Bitcoins para comprar uma casa, e agora você só precisa de 5. Se os preços das casas estão a cair em Bitcoin, por que estão a subir em dólares?" Qual será o impacto deste empréstimo hipotecário em Bitcoin no sistema do dólar?

As palavras de Bill Pulte contam?

Bill Pulte chamou publicamente a Fannie Mae (FNMA) e a Freddie Mac (FHLMC) no Twitter, pedindo que essas duas empresas se preparassem. A Fannie Mae (FNMA) e a Freddie Mac (FHLMC) mencionadas aqui são duas empresas apoiadas pelo governo dos Estados Unidos, embora não concedam empréstimos diretamente aos compradores de casas, elas desempenham um papel central de "market maker" no mercado secundário de hipotecas, garantindo a liquidez e a sustentabilidade do mercado de empréstimos ao adquirir hipotecas emitidas por instituições privadas.

Após a crise das hipotecas subprime de 2008, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) foi estabelecida para regular essas duas instituições. De acordo com um relatório de pesquisa do JPMorgan, até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em títulos garantidos por hipotecas (MBS), representando 50% de toda a dívida hipotecária não paga nos Estados Unidos. Os empréstimos da Ginnie Mae, que contam com total confiança e garantia de crédito do governo dos EUA (diretamente regulados pelo HUD), forneceram 25 bilhões de dólares em MBS, o que representa 20%.

Durante o primeiro mandato de Trump, as partes interessadas discutiram várias propostas de reforma das GSE (empresas patrocinadas pelo governo), mas não houve progresso legislativo. A razão pela qual Pulte usou um tom de "ordem" em seu tweet é que, como presidente da FHFA, ele ocupa uma posição no conselho que "supervisiona" essas duas empresas e, após assumir o cargo em março de 2025, implementou reformas drásticas na equipe e na estrutura, removendo vários diretores das duas grandes instituições, assumindo a presidência do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para uma reestruturação abrangente. Isso aumentou significativamente o controle da FHFA sobre as GSE (empresas patrocinadas pelo governo) e, em colaboração com a Casa Branca e o Ministério das Finanças, explorou propostas de oferta pública com base em "garantias implícitas", cujas direções políticas têm um profundo impacto no sistema financeiro. Agora, a FHFA começa a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação de subscrição de hipotecas, marcando uma mudança estrutural na atitude dos reguladores em relação aos ativos criptográficos.

O histórico pessoal de Pulte torna esta notícia ainda mais complexa. Como a terceira maior construtora de residências dos Estados Unidos, o PulteGroup é comandado pela terceira geração da família, que, assim como o presidente Trump, é herdeiro de uma dinastia imobiliária. Ele também é um dos altos funcionários federais mais próximos de Trump a apoiar publicamente as criptomoedas desde o início. Já em 2019, ele defendia o desenvolvimento caritativo de ativos criptográficos nas redes sociais e revelou possuir grandes quantidades de Bitcoin e Solana. Ele investiu em ativos de alta volatilidade como GameStop e Marathon Digital; ao contrário de políticos comuns, sua parte de investimento parece estar mais alinhada com a imagem de "Degen". Combinado com seu "currículo cripto" anterior, parece que ele deseja introduzir ativos criptográficos no sistema de compra de casas das famílias americanas não como uma moda passageira.

Divergências internas do governo

Por outro lado, existem também divisões evidentes dentro do governo. A ProPublica revelou em março que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos federais de habitação. Um funcionário do HUD revelou que o promotor da solução blockchain é Irving Dennis, que é o novo vice-diretor financeiro do HUD e foi sócio da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente da Fannie Mae e da Freddie Mac, que são "GSEs semi-oficiais" sob a responsabilidade da FHFA, a Ginnie Mae, que é supervisionada pelo HUD, é uma instituição 100% governamental. Portanto, as discussões sobre este assunto são mais rigorosas, e a proposta enfrentou forte oposição internamente. Algumas pessoas acreditam que isso pode desencadear uma crise de subprime semelhante à de 2008, e alguns funcionários até a chamaram de "como dar dinheiro com moedas do jogo Monopoly". Um memorando interno indicou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos; a introdução da blockchain e dos pagamentos criptográficos não só aumentaria a complexidade, mas também poderia causar flutuações no valor dos fundos assistenciais e até problemas de conformidade.

Atualmente, plataformas como Milo Credit e Figure Technologies já estão oferecendo produtos de hipoteca com garantia em Bitcoin. No entanto, devido à incapacidade de securitizar os empréstimos para venda à Fannie Mae e Freddie Mac, as taxas de juros dos empréstimos são elevadas e a liquidez é limitada. Assim que o Bitcoin for incluído no sistema de subscrição de hipotecas federais, não apenas será possível reduzir as taxas de juros dos empréstimos, mas também significará que os detentores de moeda podem liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir uma alocação de ativos familiares nos Estados Unidos".

Claro, os riscos não podem ser ignorados. Como alertou o ex-funcionário da SEC Corey Frayer, uma vez que ativos criptográficos instáveis sejam introduzidos no sistema de hipotecas de 1,3 trilhões de dólares garantido pela FHA, qualquer desancoragem de seu valor de mercado pode causar um impacto sistêmico. E a acadêmica de direito Hilary Allen afirma ainda mais que forçar a inovação tecnológica sobre os grupos mais vulneráveis como um campo de testes é extremamente perigoso.

O cerne desta divergência reside na questão de saber se os Estados Unidos estão prontos para formalmente integrar o Bitcoin no sistema financeiro público, passando de "ativo alternativo". A direção da pesquisa da FHFA é permitir que os detentores utilizem o saldo em Bitcoin para satisfazer diretamente os requisitos de entrada ou de reservas, e seu significado profundo é que pela primeira vez ativos descentralizados têm um efeito de "alavancagem habitacional". Por outro lado, a volatilidade dos ativos criptográficos implica que, ao serem considerados como "ativos de reserva", existem naturalmente dificuldades de avaliação e provisão de risco. Ademais, se em situações de oscilações drásticas no preço do Bitcoin, é permitido usar para avaliação de hipotecas, isso envolve questões de regulação financeira, gestão de liquidez e até mesmo problemas de estabilidade sistêmica.

Quais são as disposições da nova diretiva da FHFA? Como os residentes americanos estavam utilizando empréstimos em criptomoedas antes disso?

Devido às duras lições da crise das hipotecas subprime de 2008, a avaliação de empréstimos habitacionais nos EUA atualmente tem restrições rigorosas sobre a conformidade dos ativos. Ou seja, mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem ser convertidas em dólares e depositadas em uma conta bancária regulamentada nos EUA por um período mínimo de 60 dias, para serem consideradas "fundos maduros" na avaliação. A direção proposta pela Pulte, claramente, pretende romper essa barreira processual.

Esta ordem oficial, decidida pelo número 2025-360, exige que os dois gigantes dos empréstimos hipotecários considerem as criptomoedas como um ativo eficaz para a diversificação da riqueza do mutuário. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco hipotecário, pois os mutuários geralmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A diretiva exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac desenvolvam propostas para incluir criptomoedas nas reservas dos mutuários na avaliação de risco dos empréstimos hipotecários de habitação unifamiliar. Além disso, a diretiva estipula que as empresas devem calcular diretamente as posses de criptomoedas, sem a necessidade de convertê-las em dólares.

A Autoridade Federal de Financiamento Habitacional (FHFA) estabeleceu "diretrizes" claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Somente ativos emitidos em bolsas centralizadas regulamentadas nos EUA e que cumpram integralmente as leis relevantes são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de riscos na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas e reduções de risco apropriadas com base na proporção de reservas de criptomoedas mantidas pelos mutuários.

Antes de qualquer implementação de mudanças, as empresas devem submeter suas propostas para aprovação dos respectivos conselhos de administração. Após a aprovação do conselho, a proposta deve ser encaminhada à Federal Housing Finance Agency (FHFA) para revisão e autorização final. A decisão da FHFA está alinhada com a prática mais ampla do governo federal de reconhecer as criptomoedas no processo financeiro, e está em consonância com os comentários de Pulte "Em resposta à visão do presidente Trump de transformar os Estados Unidos na capital mundial das criptomoedas", a emissão desta diretiva reflete seu compromisso em posicionar os Estados Unidos como a jurisdição líder no desenvolvimento de criptomoedas.

O que isso realmente significa?

É amplamente conhecido que a lógica subjacente de usar um ativo com alta liquidez como garantia para trocar por ativos de baixa liquidez é válida. No entanto, o BTC está no centro de múltiplas dimensões de interesses. Quando ele realmente puder ser reconhecido como um ativo para empréstimos colateralizados nos Estados Unidos, seu "poder de influência" pode ser comparável à força da "lei de reserva de Bitcoin" proposta antes da presidência de Trump, e essa influência não se limitará a um único grupo. Cidadãos americanos, instituições financeiras, departamentos do governo e outros diversos grupos serão afetados.

Quantos americanos usam Bitcoin para "comprar casas" e quanto dinheiro podem "economizar" ao usar Bitcoin como intermediário?

O economista-chefe da Redfin, uma empresa imobiliária dos EUA, Daryl Fairweather, afirmou: "Devido ao tempo livre e à falta de maneiras emocionantes de consumir, muitas pessoas começaram a negociar criptomoedas durante a pandemia. Algumas dessas investigações tornaram-se em bolhas, mas ao mesmo tempo, isso permitiu que algumas pessoas acumulassem uma grande riqueza, ou pelo menos o suficiente para pagar o adiantamento de uma casa."

O relatório de consumidores de criptomoedas de 2025 da Security.org revela que cerca de 28% dos adultos americanos (cerca de 65 milhões) possuem criptomoedas, com uma alta porcentagem entre a Geração Z e os millennials, onde mais de metade possui ou já possuiu ativos criptográficos. E à medida que os millennials e a Geração Z ocupam uma fatia cada vez maior no mercado imobiliário dos EUA, os ativos criptográficos como forma de pagamento para a compra de imóveis também podem se tornar cada vez mais populares.

E a RedFin realizou uma pesquisa de divulgação científica em 2021, contratando a empresa de tecnologia Lucid para coletar aleatoriamente uma amostra de 1500 compradores de casa pela primeira vez. A resposta à pergunta "Como você acumulou o dinheiro para o pagamento inicial?" foi que a mais comum era "com o salário" (52%), enquanto as menos comuns eram "doações em dinheiro da família" (12%) e "retiradas antecipadas de fundos de aposentadoria" (10%). É importante notar que o grupo que "vendeu criptomoedas para comprar casa" aumentou gradualmente de 2019 a 2021, atingindo quase 12% no final de 2021. E, após 4 anos, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

Quanto ao quanto se pode economizar, o fundador da People's Reserve, CJK, compartilhou uma pequena história durante o Twitter Space em 25 de junho com o produtor de cinema indicado ao Emmy, Terence Michael. Em 2017, ele vendeu 100 BTC para comprar uma casa, e agora essa casa vale apenas 500 mil dólares, mas o BTC vendido já vale mais de dez milhões de dólares. Por isso, ele fundou a People's Reserve, com o objetivo de permitir que mais pessoas possam manter Bitcoin, comprando casas através de penhor.

Assim, surgiu também uma