Биткойн ипотека: новый рынок на 6,6 триллиона долларов

27 мая Cantor Fitzgerald запустила программу залоговых кредитов в размере 2 миллиарда долларов США в Биткойнах для институциональных клиентов, первыми контрагентами стали криптовалютные компании FalconX Ltd. и Maple Finance. Вход этого столетнего учреждения Уолл-стрит, являющегося официальным андеррайтером государственных облигаций США, рассматривается как крайне символический прорыв.

Биткойн преобразуется из статического актива в финансовый инструмент, способный повлиять на кредитную систему.

Всего через месяц директор Федерального агентства по жилищному кредитованию США (FHFA) Билл Пулте снова сделал громкое заявление. Он уже потребовал от двух американских ипотечных компаний, Fannie Mae и Freddie Mac, изучить возможность включения таких криптовалют, как Биткойн, в систему оценки ипотечных кредитов. Это заявление вызвало резкую реакцию на рынке, и в течение 24 часов цена Биткойна выросла почти на 2.87%, снова преодолев 108,000 долларов.

Как задается вопрос в рекламе Coinbase: "В 2012 году вам нужно было 30 000 Биткойнов, чтобы купить дом, а сейчас вам нужно всего 5. Если цены на дома в Биткойнах постоянно падают, почему же они продолжают расти в долларах?" Какова будет влияние этой ипотеки на Биткойн на долларовую систему?

Слова Билла Пулте имеют значение?

Билл Пулте в Твиттере публично призвал Фанми (FNMA) и Фредди Мак (FHLMC) подготовиться. Упомянутые Фанми (FNMA) и Фредди Мак (FHLMC) являются двумя поддерживаемыми государством компаниями в США, хотя они не выдают кредиты напрямую покупателям жилья, они играют ключевую роль "маркет-мейкера" на вторичном рынке ипотечных кредитов, обеспечивая ликвидность и устойчивость кредитного рынка за счет приобретения ипотек, выданных частными учреждениями.

Созданное после ипотечного кризиса 2008 года Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA) отвечает за надзор за этими двумя учреждениями. Согласно исследовательскому отчету JPMorgan, по состоянию на декабрь 2024 года, Fannie Mae и Freddie Mac гарантировали в общей сложности 6,6 триллионов долларов США по обеспеченным ипотечным облигациям (MBS), что составляет 50% от общего объема непогашенной ипотечной задолженности в США. Ипотека, полностью обеспеченная доверительными и кредитными гарантиями правительства США, предоставляемая Ginnie Mae (под непосредственным контролем HUD), составляет 2,5 миллиарда долларов США, что составляет 20%.

В первый срок президентства Трампа заинтересованные стороны обсуждали различные схемы реформирования GSE (государственно финансируемых компаний), но не достигли никаких законодательных успехов. Пулте использовал в своем твите тон «приказа», потому что он как председатель FHFA занимает позицию в совете директоров, осуществляющем «надзор» за двумя компаниями, и после вступления в должность в марте 2025 года провел масштабные реформы в кадровой и организационной структуре, отстранив нескольких директоров обеих организаций, взяв на себя пост председателя совета директоров и уволив 14 руководителей, включая CEO Фанни Мэй, для полной реорганизации. Это значительно усилило контроль FHFA над GSE (государственно финансируемыми компаниями) и привело к переговорам с Белым домом и Министерством финансов о плане публичного размещения с «неявной гарантией», чья политическая направленность имеет далеко идущие последствия для финансовой системы. В настоящее время FHFA начинает исследовать возможность включения криптоактивов в систему оценки андеррайтинга ипотечных кредитов, что знаменует собой структурные изменения в отношении регуляторов к криптоактивам.

Личное прошлое Пулте придаёт этому сообщению дополнительный сложный смысл. Как третья по величине строительная компания в США, Pulte Homes управляется третьим поколением наследников, так же как и президент Трамп, являясь наследником семейного бизнеса в недвижимости. Он также является одним из первых высокопоставленных федеральных чиновников, открыто поддерживающих криптовалюту среди доверенных лиц Трампа. Уже в 2019 году он выступал в социальных сетях за благотворительное развитие криптоактивов и раскрыл информацию о своих крупных вложениях в Биткойн и Solana. Он инвестировал в высоковолатильные активы, такие как GameStop и Marathon Digital, и, в отличие от обычных политиков, его инвестиции, похоже, более соответствуют образу "Degen". Учитывая его прежнюю "крипто-карьеру", кажется, что он не на шутку хочет внедрить криптоактивы в систему покупки жилья для американских семей.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Расхождения внутри правительства

С другой стороны, внутри правительства также существуют явные разногласия. ProPublica в марте сообщила, что Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) также исследует возможность использования стабильных монет и технологий блокчейн для отслеживания федеральных жилищных субсидий. Один из чиновников HUD сообщил, что основным сторонником блокчейн-инициативы является Ирвинг Денннис (Irving Dennis), новый главный заместитель финансового директора HUD, который ранее был партнером в глобальной консалтинговой компании Ernst & Young.

В отличие от таких "полуофициальных GSE", как Фанни Мэй и Фредди Мак, которые под контролем FHFA, Гиди Мэй, управляемый HUD, является полностью правительственным учреждением. Поэтому обсуждение этого вопроса также более строгое, и данное предложение столкнулось с яростным внутренним противодействием; некоторые считают, что это может вызвать кризис субстандартного кредитования, подобный кризису 2008 года, а некоторые чиновники даже назвали это "как если бы раздавать деньги с помощью игровых жетонов". В одном внутреннем меморандуме указывается, что HUD не испытывает нехватки в возможностях аудита и отслеживания потоков средств, и внедрение блокчейна и крипто-платежей не только увеличивает сложность, но также может вызвать колебания стоимости средств помощи и даже проблемы с соблюдением норм.

В настоящее время такие платформы, как Milo Credit и Figure Technologies, уже предлагают ипотечные продукты с залогом Биткойна. Однако они не могут секьюритизировать займы для продажи Fannie Mae и Freddie Mac, что приводит к высоким процентным ставкам и ограниченной ликвидности. Как только Биткойн будет включен в федеральную систему андеррайтинга ипотечных кредитов, это не только снизит процентные ставки по займам, но и позволит держателям токенов использовать эффект рычага, переходя от "HODL" к "созданию портфеля активов в США".

Конечно, риски нельзя игнорировать. Как предупреждал бывший чиновник SEC Кори Фрейер, как только нестабильные криптоактивы будут введены в систему ипотечного кредитования на сумму 1,3 триллиона долларов, обеспечиваемую FHA, любое событие по отклонению рыночной капитализации может вызвать системный удар. А юридический ученый Хилари Аллен прямо заявила, что использование наиболее уязвимых групп как полигонов для принудительного внедрения технологических изменений крайне опасно.

Суть этого разногласия заключается в том, готова ли Америка официально интегрировать Биткойн из категории "альтернативных инвестиций" в общественную финансовую систему. Исследования FHFA направлены на то, чтобы разрешить держателям использовать баланс Биткойна для удовлетворения требований к первоначальному взносу или резервным средствам, что имеет глубокое значение, так как это впервые позволяет децентрализованным активам иметь эффект "жилищного рычага". С другой стороны, волатильность криптоактивов создает естественные трудности в оценке и учете рисков, когда они рассматриваются как "резервные активы". Если в условиях резких колебаний цен на Биткойн разрешить его использовать для оценки ипотечного кредита, это будет затрагивать вопросы финансового регулирования, управления ликвидностью и даже системной стабильности.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Какие положения содержатся в новом указании FHFA? Как до этого американские жители использовали кредиты в криптовалюте?

Из-за болезненного урока ипотечного кризиса 2008 года, в настоящее время в США существуют строгие ограничения на соответствие активов при оценке жилищных кредитов. То есть, даже если заемщик обладает криптовалютой, ее необходимо сначала конвертировать в доллары США и хранить на регулируемом банковском счете в США не менее 60 дней, прежде чем она может считаться «взрослым капиталом» для оценки. Направление, предложенное Pulte, явно направлено на преодоление этого процессуального барьера.

Этот официальный приказ, а именно решение № 2025-360, требует от двух ипотечных гигантов рассматривать криптовалюту как эффективный актив для диверсификации богатства заемщиков. До сих пор криптовалюта была исключена из оценки рисков ипотечного кредитования, поскольку заемщики обычно не обменивают свои цифровые активы на доллары до окончания кредита. Этот приказ требует от Fannie Mae и Freddie Mac разработать предложения по включению криптовалюты в резервные средства заемщиков в оценке рисков ипотечного кредитования на односемейные дома. Кроме того, этот приказ также указывает, что предприятия должны непосредственно учитывать объемы криптовалюты, не обменивая их на доллары.

Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA) разработало четкие "руководящие принципы" относительно того, какие криптовалюты соответствуют критериям. Только активы, выпущенные на централизованных биржах, регулируемых США, и полностью соответствующие соответствующим законам, имеют право на участие. Кроме того, предприятия должны включать меры по смягчению рисков в оценку, включая корректировки в зависимости от известной волатильности криптовалютного рынка, а также соответствующее снижение рисков в зависимости от доли криптовалютных резервов, принадлежащих заемщику.

Перед любыми изменениями компании должны представить свои предложения на одобрение соответствующим советам директоров. После одобрения совета директоров предложение должно быть передано Федеральному управлению жилищного финансирования (FHFA) для проверки и окончательного разрешения. Решение Федерального управления жилищного финансирования соответствует более широкому подходу федерального правительства к признанию криптовалют в финансовых процессах и согласуется с заявлениями Pulte: "В ответ на видение президента Трампа о том, чтобы сделать Америку мировым центром криптовалют". Публикация данной директивы подчеркивает его приверженность к тому, чтобы позиционировать Америку как ведущую юрисдикцию для развития криптовалют.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Что это вообще означает?

Как известно, основная логика использования высоколиквидного актива в качестве залога для обмена на менее ликвидные активы имеет смысл, но BTC находится в центре интересов с нескольких точек зрения. Когда он действительно сможет быть признан активом для залога в США, его "влияние" может быть не менее значительным, чем сила предложенного Трампом "Закона о резерве Биткойна", и это влияние не ограничится одной группой. Множество групп, включая американское население, финансовые учреждения, государственные органы и другие, будут затронуты.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Сколько американцев будут "покупать дома" за Биткойн, сколько денег можно "сэкономить", используя Биткойн в качестве посредника?

Главный экономист американской компании по продаже недвижимости Redfin Дэрил Фэрвезер заявил: "Из-за свободного времени и отсутствия увлекательных способов потребления многие начали торговать криптовалютой во время пандемии. Некоторые из этих инвестиций обернулись пузырем, но в то же время это дало возможность некоторым людям заработать большое состояние или, по крайней мере, получить достаточно средств для первоначального взноса на жилье."

Отчет о потребителях криптовалюты Security.org 2025 года показывает, что примерно 28% взрослых американцев (около 65 миллионов) владеют криптовалютой, при этом доля поколения Z и миллениалов особенно высока — более половины из них владеют или ранее владели криптоактивами. Поскольку доля миллениалов и поколения Z на рынке недвижимости США продолжает расти, использование криптоактивов в качестве способа оплаты при покупке жилья также может стать все более популярным.

А RedFin в 2021 году провел опрос, в котором они поручили исследовательской компании Lucid случайным образом выбрать 1500 образцов первичных покупателей жилья. На вопрос "Как вы накопили средства для первоначального взноса?" самый распространенный ответ был "с помощью зарплаты" (52%), тогда как менее распространенные ответы включали "денежные пожертвования от семьи" (12%) и "досрочное снятие средств из пенсионного фонда" (10%). Примечательно, что процент людей, продающих криптовалюту для покупки жилья, постепенно увеличивался с 2019 по 2021 год и к концу 2021 года достиг почти 12%. За 4 года, с учетом популярности криптовалют, этот процент мог еще больше возрасти.

Что касается того, сколько денег можно сэкономить, основатель People's Reserve CJK поделился небольшой историей на Twitter Space 25 июня с продюсером фильмов, номинированным на Эмми, Терренсом Майклом. В 2017 году он продал 100 Биткойн для покупки дома, и сейчас этот дом стоит всего 500 000 долларов, тогда как проданные Биткойн теперь стоят более 10 миллионов долларов. Именно поэтому он основал People's Reserve, чтобы больше людей могли сохранить Биткойн и покупать дома через залог.

Таким образом, возникло такое