Біткойн іпотека: новий блакитний океан на 6,6 трильйонів доларів

27 травня Cantor Fitzgerald запустила програму заставних кредитів у біткойнах на 2 мільярди доларів для інституційних клієнтів, перші контрагенти включають криптокомпанії FalconX Ltd. та Maple Finance. Як один з офіційних андеррайтерів державних облігацій США, вхід цієї столітньої установи з Уолл-стріт вважається надзвичайно символічним проривом.

Біткойн переходить від запасного активу до фінансового інструменту, який може впливати на кредитну систему.

А лише через місяць директор Федеральної житлової фінансової адміністрації США (FHFA) Білл Пулте знову надав вагомий сигнал. Він вже вимагав від двох основних американських іпотечних компаній, Fannie Mae та Freddie Mac, дослідити доцільність включення Біткойн та інших криптовалют до системи оцінки іпотечних кредитів. Ця заява викликала різку реакцію на ринку, і за 24 години ціна Біткойн зросла майже на 2,87%, знову перевищивши 108,000 доларів.

Як зазначено в рекламному ролику Coinbase, "у 2012 році вам потрібно було 30 000 Біткойнів, щоб купити будинок, а зараз вам потрібно лише 5. Якщо ціни на житло в Біткойнах постійно знижуються, чому ж вони постійно зростають у доларах?" Який вплив матиме цей біткойн-іпотечний кредит на доларову систему?

Чи має значення, що говорить Білл Пулте?

Білл Пульте на Твіттері публічно закликав Фанни Мей (FNMA) та Фредді Мак (FHLMC) підготуватися. Зазначені Фанни Мей (FNMA) та Фредді Мак (FHLMC) є двома державними підтримуваними підприємствами в США, хоча вони безпосередньо не видають кредити покупцям, проте грають центральну роль "маркет-мейкерів" на вторинному ринку іпотечних кредитів, забезпечуючи ліквідність і стійкість ринку кредитування через придбання іпотечних кредитів, виданих приватними установами.

Федеральна служба фінансування житла (FHFA), створена після фінансової кризи 2008 року, відповідає за регулювання цих двох установ. Згідно з дослідженням Morgan Chase, станом на грудень 2024 року, Fannie Mae та Freddie Mac загалом гарантували 6,6 трильйона доларів США по секьюритизованих іпотечних кредитах (MBS), що становить 50% від усіх непогашених іпотечних боргів у США. Іпотечні кредити, які отримують повну довіру та кредитні гарантії від уряду США, забезпечують 2,5 мільярда доларів США MBS, що становить 20%.

Під час першого терміна Трампа зацікавлені сторони обговорювали різні варіанти реформування GSE (урядових спонсорованих підприємств), але не досягли жодного законодавчого прогресу. Причина, чому Пулте використовує "наказовий" тон у твіттері, полягає в тому, що він, як голова FHFA, обіймає "наглядову" посаду в раді директорів цих двох компаній, і після вступу на посаду у березні 2025 року він провів радикальні зміни в персоналі та структурі, перевівши кількох директорів з обох установ, сам став головою ради директорів і звільнив 14 керівників, включаючи CEO Фанні Мей, для проведення всебічної реорганізації, що значно посилило контроль FHFA над GSE (урядовими спонсорованими підприємствами) і дало можливість вести переговори з Білим домом та Міністерством фінансів щодо публічного розміщення на основі "неявних гарантій", чий політичний курс має глибокий вплив на фінансову систему. Тепер FHFA починає досліджувати можливість включення криптоактивів у систему оцінки під час андеррайтингу іпотечних кредитів, що знаменує структурну зміну в ставленні регуляторів до криптоактивів.

Особистий фон Пулте робить це повідомлення ще більш складним. Як третя за величиною компанія з будівництва житла в США, компанія Pulte Homes є третім поколінням голови, який, як і президент Трамп, є спадкоємцем родини нерухомості. Він також є одним з перших федеральних високопосадовців, які відкрито підтримали криптовалюти серед близьких до Трампа. Ще в 2019 році він виступав у соціальних мережах за благодійний розвиток криптоактивів і розкрив, що має великі обсяги Біткойн та Solana. Він інвестував в такі активи з високою волатильністю, як GameStop, Marathon Digital тощо, і, на відміну від звичайних політиків, його інвестиції, здається, більше відповідають образу "Degen". Поєднуючи його попередній "крипто-досвід", здається, що він хоче ввести криптоактиви в систему купівлі житла в американських родинах не просто так.

Розбіжності всередині уряду

З іншого боку, в уряді насправді існують очевидні розбіжності. ProPublica в березні повідомила, що Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США (HUD) також вивчає можливість використання стейблкоїнів та технології блокчейн для відстеження федеральних субсидій на житло. Один з官员 HUD розповів, що ініціатором блокчейн-рішення є Ірвінг Деніс (Irving Dennis), який є новим головним заступником фінансового директора HUD і раніше був партнером у глобальному консалтинговому гіганті Ernst & Young.

На відміну від "напівофіційних GSE", таких як Фонди іпотечного кредитування ФГТ і ФГТ, які контролюються FHFA, ЖКГ відповідає за Джилі Мей, який є на 100% урядовою установою. Тому обговорення в цій сфері також є більш строгим; ця пропозиція зіткнулася з запеклим опором всередині, деякі вважають, що це може викликати щось подібне до кризи субстандартного іпотечного кредитування 2008 року, а деякі чиновники навіть назвали це "як грати в Монополію з грошима". Внутрішня записка вказує на те, що у ЖКГ не бракує можливостей для аудиту та відстеження фінансових потоків, впровадження блокчейну та криптоплатежів не лише ускладнює ситуацію, але й може викликати коливання вартості допоміжних коштів, а також проблеми з дотриманням норм.

Наразі платформи, такі як Milo Credit, Figure Technologies та інші, вже пропонують іпотечні продукти з заставою Біткойнів. Але через те, що вони не можуть сек’юритизувати кредити для продажу Фанні Мей і Фредді Мак, процентні ставки на кредити залишаються високими, а ліквідність обмежена. Як тільки Біткойн буде включено до федеральної системи іпотечного андеррайтингу, це не лише знизить відсоткові ставки на позики, але й означатиме, що тримачі монет зможуть реалізувати ефект важеля, переходячи від "HODL" до "формування сімейного портфеля активів у США".

Звичайно, ризики не можна ігнорувати. Як попереджав колишній чиновник SEC Корай Фрейер, як тільки нестабільні криптоактиви будуть введені в систему іпотечного кредитування на суму 1,3 трильйона доларів, будь-яка подія з втратою капіталізації може призвести до системного шоку. А юридичний вчений Хілері Аллен ще більш однозначно заявила, що використання найвразливіших груп як випробувального поля для примусового впровадження технологічних змін є вкрай небезпечним.

Центр цього розбіжності полягає в тому, чи готові США офіційно включити Біткойн у публічну фінансову систему з "альтернативних інвестиційних активів". А дослідження FHFA якраз дозволяє власникам використовувати баланс Біткойна для виконання вимог до першого внеску або резервів, що має глибоке значення, оскільки вперше дозволяє децентралізованим активам отримати ефект "житлового важеля". З іншого боку, волатильність криптоактивів природно ускладнює оцінку та облік ризиків, коли вони використовуються як "резервні активи", а в разі різких коливань ціни Біткойна, питання про те, чи дозволяти їх використовувати для оцінки іпотечних кредитів, стосується фінансового регулювання, управління ліквідністю та навіть проблем системної стабільності.

Які вимоги нової директиви FHFA? Як до цього американці використовували криптовалюту для отримання кредитів?

У зв'язку з болісними уроками фінансової кризи 2008 року, поточна оцінка іпотечних кредитів у США має суворі обмеження щодо відповідності активів. Тобто, якщо позичальник має криптовалюту, її спочатку потрібно конвертувати в долари США і зберігати на регульованому банківському рахунку в США протягом 60 днів, лише тоді вона може бути визнана "досить зрілими коштами" для оцінки. А напрям, запропонований Pulte, очевидно, має на меті подолати цей бар'єр у процесі.

Цей офіційний наказ, а саме рішення № 2025-360, вимагає від двох гігантів іпотечного кредитування розглядати криптовалюту як ефективний актив для диверсифікації багатства позичальника. До цього часу криптовалюта була виключена з оцінки ризиків іпотеки, оскільки позичальники зазвичай не обмінюють свої цифрові активи на долари до завершення кредиту. Ця директива вимагає, щоб Fannie Mae та Freddie Mac розробили пропозиції щодо включення криптовалюти до резервів позичальника в оцінці ризиків іпотечного кредитування для односімейних житлових приміщень. Крім того, ця директива також передбачає, що компанії повинні безпосередньо розраховувати обсяги криптовалюти, не обмінюючи їх на долари.

Федеральна корпорація з фінансування житла (FHFA) розробила чіткі "керівні принципи" щодо того, які криптовалюти відповідають критеріям розгляду. Тільки активи, випущені на централізованих біржах, що регулюються США, і які повністю відповідають відповідним законам, мають право на участь. Крім того, підприємства повинні враховувати заходи з пом'якшення ризиків при оцінці, включаючи коригування відповідно до відомої волатильності ринку криптовалют, а також відповідне зменшення ризиків на основі частки резервів криптовалюти, що утримуються позичальником.

Перед реалізацією будь-яких змін компанія повинна подати свою пропозицію на затвердження відповідним правлінням. Після затвердження правління пропозиція повинна бути передана Федеральній службі фінансування житла (FHFA) для перевірки та остаточного авторизації. Рішення Федеральної служби фінансування житла узгоджується з більш широкою практикою визнання криптовалюти федеральним урядом у фінансових процесах і відповідає висловлюванням Пулте: "У відповідь на бачення президента Трампа зробити США світовою столицею криптовалюти", публікація цього указу відображає його зобов'язання позиціонувати США як провідну юрисдикцію для розвитку криптовалюти.

Що це насправді означає?

Відомо, що основна логіка використання активу з високою ліквідністю для застави в обмін на активи з низькою ліквідністю є обґрунтованою, але BTC знаходиться в центрі інтересів з кількох вимірів. Коли його дійсно зможуть визнати активом для заставних кредитів у США, його "вплив" може бути не меншим за силу "закону про резерви Біткойна", запропонованого перед призначенням Трампа. І цей вплив не обмежиться лише однією групою; на нього вплинуть багато груп, включаючи американське населення, фінансові установи, державні відомства тощо.

Скільки американців використовують Біткойн для "купівлі будинку", скільки можна "зекономити" використовуючи Біткойн як посередника?

Головний економіст американської компанії з нерухомості Redfin Деріл Фервер сказав: "Оскільки часу було вдосталь і не було захоплюючих способів витрат, багато людей почали торгувати криптовалютою під час епідемії. Деякі з цих інвестицій стали ілюзією, але в той же час це принесло величезні багатства деяким людям, або принаймні достатньо для сплати первинного внеску за житло."

Звіт споживачів криптовалют від Security.org за 2025 рік показує, що приблизно 28% дорослих у США (близько 65 мільйонів людей) володіють криптовалютою, причому представники покоління Z та мілленіали мають надзвичайно високий відсоток – більше половини з них володіють або раніше володіли криптоактивами. Оскільки частка мілленіалів та покоління Z на ринку нерухомості в США зростає, криптоактиви як спосіб оплати за житло можуть ставати все більш популярними.

А RedFin у 2021 році проводив опитування, в якому вони доручили дослідницькій технологічній компанії Lucid випадковим чином взяти зразок з 1500 перших покупців житла. На питання "Як ви накопичили кошти на первісний внесок?" найпоширенішою відповіддю було "зарплата" (52%), а менш поширеними відповідями були "грошові пожертвування від родини" (12%) і "виплата коштів з пенсійного фонду" (10%). Варто зазначити, що кількість людей, які "продавали криптовалюту для покупки житла", поступово зростала з 2019 по 2021 рік і наприкінці 2021 року досягла майже 12%. А за 4 роки, з поширенням криптовалюти, цей відсоток, можливо, ще більше зріс.

А щодо того, скільки грошей можна заощадити, засновник People's Reserve CJK поділився маленькою історією на Twitter Space 25 червня, беручи участь у номінаціях на Еммі разом із продюсером фільмів Терренсом Майклом. У 2017 році він продав 100 монет BTC, щоб купити будинок, зараз цей будинок коштує лише 500 000 доларів, але продані BTC вже коштують понад десяток мільйонів доларів. Тому він заснував People's Reserve з метою дати можливість більшій кількості людей зберігати Біткойн, купуючи житло через заставу.

Отже, виникло таке