Bitcoin thế chấp: Một đại dương mới trị giá 6.6 nghìn tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ USD dành cho khách hàng tổ chức, các đối tác giao dịch đầu tiên bao gồm công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Với tư cách là một trong những nhà bảo lãnh chính thức cho trái phiếu kho bạc Mỹ, việc gia nhập của tổ chức lâu đời này trên Phố Wall được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng.

Bitcoin đang chuyển từ một tài sản lưu trữ thành một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Và chỉ một tháng sau, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Bill Pulte lại đưa ra tín hiệu quan trọng. Ông đã yêu cầu hai công ty trụ cột tín dụng nhà ở của Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac nghiên cứu khả năng đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ, giá Bitcoin đã tăng gần 2,87%, vượt qua 108.000 USD.

Đúng như câu hỏi sâu sắc được đưa ra trong quảng cáo của Coinbase: "Năm 2012 bạn cần 30.000 đồng Bitcoin để mua một căn nhà, và bây giờ bạn chỉ cần 5 đồng. Nếu giá nhà tính bằng Bitcoin liên tục giảm, thì tại sao tính bằng đô la lại liên tục tăng?" Liệu khoản vay bất động sản bằng Bitcoin lần này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến hệ thống đô la?

Lời nói của Bill Pulte có đáng tin không?

Bill Pulte công khai trên Twitter kêu gọi Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) chuẩn bị sẵn sàng. Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) được đề cập ở đây là hai công ty được chính phủ hỗ trợ tại Mỹ, mặc dù chúng không trực tiếp cho người mua nhà vay tiền, nhưng đóng vai trò "nhà tạo lập thị trường" cốt lõi trong thị trường thế chấp thứ cấp, thông qua việc mua các khoản vay nhà ở do các tổ chức tư nhân phát hành, sự tồn tại của chúng đảm bảo tính thanh khoản và khả năng bền vững của thị trường cho vay.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), được thành lập sau cuộc khủng hoảng cho vay phụ diễn ra vào năm 2008, chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo lãnh tổng cộng 6,6 nghìn tỷ USD chứng khoán hỗ trợ thế chấp (MBS), chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán ở Mỹ. Các khoản vay thế chấp được Ginnie Mae bảo lãnh hoàn toàn bởi chính phủ Mỹ (do HUD trực tiếp giám sát) đã cung cấp 2,5 tỷ USD cho MBS, chiếm 20%.

Trong nhiệm kỳ đầu của Trump, các bên liên quan đã thảo luận về nhiều đề xuất cải cách GSE (Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ), nhưng không đạt được bất kỳ tiến bộ lập pháp nào. Lý do Pulte sử dụng giọng điệu "ra lệnh" trong tweet của mình là vì ông giữ vị trí "giám sát" trong hội đồng quản trị của hai công ty này với tư cách là chủ tịch FHFA, và sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã tiến hành cải cách quy mô lớn về nhân sự và cấu trúc, điều chuyển nhiều giám đốc khỏi hai tổ chức lớn, tự mình làm chủ tịch hội đồng quản trị, và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm CEO của Freddie Mac, tiến hành tái cấu trúc toàn diện. Điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với GSE (Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ) và phối hợp với Nhà Trắng cũng như Bộ Tài chính để thảo luận về phương án niêm yết công khai dựa trên "bảo lãnh ngầm", có những xu hướng chính sách có ảnh hưởng sâu rộng đến hệ thống tài chính. Hiện nay, FHFA đã bắt đầu khám phá việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá thẩm định cho vay thế chấp, đánh dấu một sự thay đổi cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte càng làm cho thông tin này thêm phần phức tạp. Là công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Mỹ, người thừa kế thế hệ thứ ba của Công ty Nhà Pulte, cũng giống như Tổng thống Trump, là người thừa kế của một gia đình bất động sản, ông cũng là một trong những quan chức liên bang ủng hộ tiền điện tử công khai sớm nhất trong số những người thân cận với Trump. Từ năm 2019, ông đã cổ vũ cho sự phát triển từ thiện của tài sản tiền điện tử trên mạng xã hội và tiết lộ rằng cá nhân ông nắm giữ một số lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có độ biến động cao như GameStop và Marathon Digital, khác với những chính trị gia bình thường, phần đầu tư của ông dường như phù hợp hơn với hình ảnh "Degen". Kết hợp với "tiểu sử tiền điện tử" trước đó của ông, có vẻ như ông muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải là một sự bộc phát nhất thời.

Sự khác biệt bên trong chính phủ

Mặt khác, trong chính phủ cũng tồn tại sự chia rẽ rõ rệt. ProPublica đã tiết lộ vào tháng Ba rằng, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang, một quan chức của HUD cho biết, người thúc đẩy giải pháp blockchain là Irving Dennis, Dennis là Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với các GSE "bán chính thức" như Fannie Mae và Freddie Mac do FHFA phụ trách, Ginnie Mae do HUD phụ trách là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận về vấn đề này cũng trở nên nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ bên trong, một số người cho rằng điều này có thể gây ra một cuộc khủng hoảng thế chấp như năm 2008, một số quan chức thậm chí gọi đây là "như phát tiền bằng những đồng xu trong trò chơi Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa vào blockchain và thanh toán bằng tiền điện tử không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động giá trị của tiền trợ cấp và thậm chí là vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, các nền tảng như Milo Credit, Figure Technologies đã cung cấp các sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chứng khoán hóa khoản vay để bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh cho vay nhà ở liên bang, không chỉ có thể giảm lãi suất vay, mà còn có nghĩa là những người nắm giữ coin có thể giải phóng hiệu ứng đòn bẩy, chuyển từ "HODL" sang "xây dựng phân bổ tài sản gia đình tại Mỹ".

Tất nhiên, rủi ro không thể bị xem nhẹ. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống cho vay thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ USD được bảo đảm bởi FHA, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Học giả pháp lý Hilary Allen thậm chí đã thẳng thắn cho rằng việc đưa nhóm người dễ bị tổn thương nhất làm thí nghiệm cho sự thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Cốt lõi của sự khác biệt này nằm ở việc liệu Hoa Kỳ có sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay không. Hướng nghiên cứu của FHFA cho phép người sở hữu sử dụng số dư Bitcoin để trực tiếp đáp ứng yêu cầu về tiền đặt cọc hoặc dự trữ, điều này có ý nghĩa sâu sắc vì nó lần đầu tiên cho phép tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, sự biến động của tài sản tiền điện tử khiến nó gặp khó khăn trong việc định giá và yêu cầu rủi ro khi được sử dụng như một "tài sản dự trữ". Nếu trong trường hợp giá Bitcoin biến động mạnh, liệu có cho phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không, điều này liên quan đến quản lý tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là vấn đề ổn định hệ thống.

Quy định của chỉ thị FHFA mới là gì? Trước đây, cư dân Mỹ đã vay tiền bằng tiền điện tử như thế nào?

Do những bài học đau thương từ cuộc khủng hoảng thế chấp thứ cấp năm 2008, hiện tại việc đánh giá khoản vay nhà ở tại Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt về sự tuân thủ tài sản. Nghĩa là, nếu người vay sở hữu tiền điện tử, họ cũng phải chuyển đổi thành đô la Mỹ và gửi vào tài khoản ngân hàng được quản lý tại Mỹ trong 60 ngày, mới có thể được xem là "vốn trưởng thành" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đưa ra rõ ràng nhằm phá vỡ rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai gã khổng lồ cho vay thế chấp xem tiền điện tử như một tài sản hiệu quả trong việc đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử vẫn bị loại trừ khỏi đánh giá rủi ro cho vay thế chấp, vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi kết thúc khoản vay. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac phát triển các đề xuất để đưa tiền điện tử vào đánh giá dự trữ của người vay trong các khoản vay thế chấp cho nhà ở đơn lẻ của họ. Hơn nữa, chỉ thị này cũng quy định rằng các doanh nghiệp nên tính toán trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần chuyển đổi thành đô la.

Cơ quan Tài chính Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) đã ban hành "hướng dẫn" rõ ràng về các loại tiền điện tử nào đủ điều kiện xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên sàn giao dịch tập trung được quản lý bởi Hoa Kỳ và hoàn toàn tuân thủ các quy định liên quan mới đủ điều kiện. Hơn nữa, các doanh nghiệp phải đưa vào đánh giá các biện pháp giảm thiểu rủi ro, bao gồm điều chỉnh dựa trên sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết và thực hiện giảm rủi ro phù hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử của người vay.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải nộp đề xuất của mình cho ban giám đốc để được phê duyệt. Sau khi được phê duyệt bởi ban giám đốc, đề xuất phải được chuyển đến Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét và cấp phép cuối cùng. Quyết định của Cục Tài chính Nhà ở Liên bang phù hợp với cách tiếp cận rộng rãi của chính phủ liên bang trong việc công nhận tiền mã hóa trong quy trình tài chính, và nhất quán với những phát biểu của Pulte "Để đáp ứng tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành thủ đô tiền mã hóa của thế giới", việc ban hành chỉ thị này thể hiện cam kết của họ trong việc định vị Mỹ là khu vực pháp lý hàng đầu cho sự phát triển của tiền mã hóa.

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như mọi người đã biết, logic cơ bản của việc sử dụng một tài sản có tính thanh khoản cao để thế chấp đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là hợp lý, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích trên nhiều khía cạnh. Khi nó thực sự có thể được công nhận là tài sản thế chấp cho khoản vay tại Mỹ, "tác động" của nó có thể không thua kém sức mạnh của "dự luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm duy nhất. Người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, các cơ quan chính phủ và nhiều nhóm khác sẽ đều bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ dùng Bitcoin để "mua nhà", dùng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" được bao nhiêu tiền?

Người kinh tế học trưởng của công ty môi giới bất động sản Redfin của Mỹ, Daryl Fairweather, cho biết: "Do có thời gian rảnh rỗi và thiếu những cách tiêu dùng thú vị, trong thời gian đại dịch, nhiều người đã bắt đầu giao dịch tiền điện tử. Một số khoản đầu tư đã trở thành bong bóng, nhưng đồng thời cũng đã giúp một số người kiếm được khối tài sản lớn, hoặc ít nhất là đạt được mức đủ để trả tiền đặt cọc cho một ngôi nhà."

Báo cáo người tiêu dùng tiền điện tử 2025 của Security.org cho thấy khoảng 28% người lớn ở Mỹ (khoảng 65 triệu người) sở hữu tiền điện tử, trong đó tỷ lệ của Gen Z và thế hệ Y rất cao, đều có hơn một nửa người sở hữu hoặc đã từng sở hữu tài sản tiền điện tử. Và do thế hệ Y và thế hệ Z đang chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trên thị trường bất động sản Mỹ, tài sản tiền điện tử như một phương thức thanh toán mua nhà cũng có thể ngày càng phổ biến.

Và RedFin đã thực hiện một cuộc khảo sát vào năm 2021, họ đã ủy thác cho công ty nghiên cứu công nghệ Lucid ngẫu nhiên chọn 1500 mẫu người mua nhà lần đầu. Trong đó, câu hỏi "Bạn đã tích lũy tiền đặt cọc như thế nào?" có câu trả lời phổ biến nhất là "bằng lương" (52%), trong khi câu trả lời ít phổ biến hơn là "tiền tặng từ gia đình" (12%) và "rút tiền từ quỹ hưu trí" (10%). Đáng chú ý là tỷ lệ người "bán tiền điện tử để mua nhà" đã tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Và sau 4 năm, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm.

Và về số tiền có thể tiết kiệm được, người sáng lập People's Reserve là CJK đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ trong một không gian Twitter vào ngày 25 tháng 6 với nhà sản xuất phim Terence Michael, người đã được đề cử giải Emmy. Ông đã bán 100 BTC để mua nhà vào năm 2017, và bây giờ ngôi nhà này chỉ có giá 500.000 đô la nhưng số BTC đã bán ra giờ đã trị giá hơn mười triệu đô la. Chính vì lý do này, ông đã thành lập People's Reserve với mục đích giúp nhiều người hơn có thể giữ Bitcoin, thông qua việc thế chấp để mua nhà.

Vì vậy, một cái như vậy cũng đã được phát sinh.