ترميز الأصول العقارية: استكشاف دمج جديد بين البلوكتشين والاقتصاد الحقيقي

ترميز الأصول(RWA)ليس مفهوماً ناشئاً في سوق العملات المشفرة. في عام 2018، ظهرت محاولات مشابهة لترميز الأصول وإصدار العملات الأمنية(STO). ومع ذلك، بسبب عدم نضوج الإطار التنظيمي في ذلك الوقت، وافتقار العوائد المحتملة إلى ميزة واضحة، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور إلى شريحة سوق ناضجة.

في عام 2022، مع استمرار زيادة أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل كبير معدلات الإقراض للعملات المستقرة في سوق العملات الرقمية. لذلك، أصبح ترميز الأصول مثل سندات الخزانة الأمريكية جذابًا بشكل متزايد لصناعة العملات الرقمية. تبعًا لذلك، بدأت بعض مشاريع DeFi المعروفة وكذلك المؤسسات المالية التقليدية وحتى بعض الحكومات في استكشاف الأصول المرمزة.

خلال العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع الأصول الحقيقية العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق دخول المستثمرين في العقارات. تقوم هذه الدراسة بإجراء تحليل حالة لمثل هذه المشاريع، لتحليل مزايا وعيوب تصميم الأصول الحقيقية العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي الأصول العقارية والمستثمرين في أمريكا الشمالية، فإن المناقشة المتعلقة بالسياسات والقوانين وظروف السوق ستتناول بشكل رئيسي سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول في سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال واسع مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار. بينما تصل قيمة سوق العقارات المدرجة العالمي إلى 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة واسعة من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. عادة ما تكون الأشكال الرئيسية لهذه المنتجات ثلاثة أنواع:

1. تقسيم ملكية العقارات لأغراض التمويل.

2. مؤشر سوق العقارات في منطقة محددة.

3. كترميز الأصول لعقار مضمون.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ترميز الأصول و البلوكتشين المتكامل يعززان من شفافية الأصول العقارية وحوكمتها الديمقراطية.

صندوق الاستثمار العقاري ( REIT ) هو شركة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل. يوفر REIT فرصة استثمارية مشابهة للصناديق المشتركة، مما يمكّن المستثمرين العاديين من الحصول على دخل قائم على الأرباح والعائدات الإجمالية، ويساعد على نمو سوق العقارات في المنطقة. يتمتع REIT و RWA العقاري بخصائص مشابهة في توفير فرص استثمارية متنوعة في العقارات، مما يقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويعزز من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدي عادةً لا يقدم فرصًا للإدارة أو الملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن تدقيق الأصول الصارم وهياكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفران خريطة طريق قوية لمشاريع RWA العقارية.

في العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالات محددة بعمق، اكتشفت أنه نظرًا لاختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في العمليات الفعلية.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يتبنى أساليب مختلفة لترميز الأصول في سوق العقارات، وهو الأكثر شعبية في مجاله. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها الأولية، حيث لم تخضع منتجاتها بعد للتحقق والاختبار في السوق على المدى الطويل وعلى نطاق واسع.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهي واحدة من أقدم مشاريع RWA العقارية في السوق، تركز على تقديم استثمارات في العقارات السكنية الأمريكية بشكل أساسي من خلال بلوكتشين الإيثيريوم وGnosis ( على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميزها وفقًا للقوانين الأمريكية للكيانات التي تمتلك عقود الملكية. يتم تفويض إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى وكالات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات الخاصة بها. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية الترميز، إلا أنها قانونيًا مختلفة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو مذكور في موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ حاملو العملات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة المالكة لعقد العقارات. من الجدير بالذكر أنهم ليسوا ملزمين بالاستثمار المشترك في العقارات التي يقدمونها في السوق. يمكن لحاملي العملات العقارية الحصول على حصة من دخل الإيجار الشهري للعقار، باستثناء احتياطي صيانة يبلغ حوالي 2.5% ورسوم الإدارة، والتي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

على سبيل المثال، تبلغ القيمة الإجمالية لعملة العقار في هذه الممتلكات في مونتغومري 323,020 دولارًا، وسعر كل عملة هو 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 عملة. تولد هذه الممتلكات إيرادات إيجارية شهرية قدرها 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة التي تبلغ 622 دولارًا، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا، والدخل السنوي 23,736 دولارًا. وبالتالي، يحصل كل عملة على توزيع قدره 3.83 دولار، وعائد سنوي قدره 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من العملات، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل قريب من عدم المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وبقية رسوم الصيانة، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وترميزها لتقديمها في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن توزيع الملكية يعزز من تحمل المخاطر بين المستثمرين، إلا أنه يسبب أيضًا تحديات. عندما تكون المصالح المالية للمستثمرين صغيرة جدًا، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير قابلة للتطبيق. يوضح تقرير لورانس سوينكلز تعارض المصالح بين حاملي عملات العقارات وRealT. تختار RealT وكالة إدارة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في الممتلكات، يمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، سيكون للإدارة غير الفعالة تأثير سلبي عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، قد يكون لذلك تأثير سلبي على سيولة العملات، وقد يصبح المالكون الصغار أيضًا متسابقين مجانيين. قد يتوقع هؤلاء المالكون وجود مساهمين كبار للإشراف على ما إذا كانت الوكالة المعينة قابلة للتطبيق ماليًا. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر RealT إلى الحافز الكافي لاختيار الوكالة بشكل كامل أو المشاركة في عملية الإشراف، بينما يجد العديد من المستثمرين صعوبة في تحمل مسؤولية الإشراف على الوكالة بشكل فعال.

لقد اخترت 10 عملات تم بيعها مؤخرًا في سوق RealT واستخدمت مستعرض البلوكتشين ذات الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم الممتلكات إلى عدد مختلف من العملات، بحيث يكون سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم الممتلكات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي العملات حوالي 500، حيث يمتلك اثنان من الممتلكات أكثر من 1000 عملة. الآن، من خلال دمج هذه البيانات مع عدد العملات لكل حامل، يمكن فهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2,000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار وزيادة سيولة السوق العقارية.

من خلال بيانات معاملات محفظة RealT، قامت RealT بدفع إجمالي إيجارات يبلغ حوالي 6 مليون دولار أمريكي. تتراوح رسوم المنصة، بناءً على تقلبات تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار أمريكي من إيرادات المنصة خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تحتاج إلى المشاركة في استثمارات العقارات، وإذا اختارت الاستثمار، فإن مدى مشاركتها ليس له حدود أو إرشادات محددة، لذلك لا تزال الإيرادات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجار غير معلنة.

من وجهة نظر هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا يمتلك هذا الكيان أي أصول عقارية؛ إنه يعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT Real Token LLC في ولاية ديلاوير كأم لشركة مجموعة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ هدفها الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة. أخيرًا، أنشأت RealT Series LLC المقابلة لكل عقار مستثمر. كفرع من Real Token LLC، تمتلك كل Series LLC عقارًا محددًا وعملة مقابلة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، التي تنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير فترة تاريخ المبيعات بناءً على تكرار تداول العقار. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للتكهن بقيمة العقار، ويمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنب هذا النهج المشاكل القانونية لـ Parcl، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يجادل البعض فيما إذا كان هذا حقًا مشروع RWA عقاري، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فإن هذا مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد حصل على استثمارات من عمالقة الصناعة مثل Coinbase وSolana Ventures وDragonFly. من المعقول مناقشة إمكانيات التنوع في RWA العقارية.

تم إطلاق شبكة Parcl التجريبية على سولانا في مايو 2022، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليًا 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تجذب الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10 آلاف دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

منتجات Parcl بسيطة وسريعة التطوير. تصميم أسعار Parcl Labs وإمدادات السوق جيد وسهل الاستخدام.

في جانب العمليات، قام فريق Parcl بإطلاق خطط لجذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بسمعة سوقية منخفضة نسبياً، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. ربما لم يكن السوق مستعداً بعد لمنتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض الشركات الكبيرة في مجال العملات المشفرة أيضًا إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت إحدى شركات الدفع في يوليو أن فريقها للعملات الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. قامت إحدى المشاريع الشهيرة في مجال التمويل اللامركزي بالدمج مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقارية. توفر RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة تقتصر فقط على العملات التي تصدرها. من الناحية الجوهرية، تشبه هذه الخدمة منتجات اقتراض العملات، ولم تُحدث زيادة جوهرية في سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مهمين يتعلقان بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة قروض قائمة على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم وثائق العقار إلى Reinno. بمجرد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص ( والمعروفة أيضًا باسم SPV، والتي تديرها الشركة الأم.