Tokenisation des actifs immobiliers : explorer la nouvelle fusion entre Blockchain et économie réelle

La tokenisation d'actifs physiques ( RWA ) n'est pas un concept émergent sur le marché des cryptomonnaies. Dès 2018, des initiatives similaires de tokenisation d'actifs et d'émissions de jetons de type sécurité ( STO ) avaient déjà vu le jour. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire encore immature à l'époque et d'un manque d'avantages significatifs en termes de retours potentiels, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en segments de marché matures.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie des cryptomonnaies. Par la suite, certains projets DeFi renommés ainsi que des institutions financières traditionnelles et même des gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont vu le jour sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas de tels projets afin d'évaluer les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs et investisseurs immobiliers nord-américains, la discussion des politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes concernera principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de Statista en mars 2023 a montré que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élevait à 1,3 billion de dollars. La valeur du marché immobilier coté mondial est de 2,66 billions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Les principales formes d'expression de ces produits sont généralement trois :

1. pour le fractionnement de la propriété immobilière destiné au financement.

2. produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.

3. en tant que garantie pour la tokenisation de biens immobiliers.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la Blockchain renforcent la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des entreprises qui possèdent, gèrent ou fournissent un financement pour des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent une opportunité d'investissement semblable à un fonds commun de placement, permettant aux investisseurs ordinaires d'obtenir des revenus basés sur des dividendes et un rendement total, et contribuent à la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les actifs immobiliers RWA partagent des similitudes en offrant des opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant ainsi efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse vérification des actifs et leur structure d'investissement au sein d'un cadre réglementaire strict fournissent une solide base pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons eu une compréhension plus claire de ses avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers présentent les attributs mentionnés ci-dessus. Après avoir examiné des cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans la pratique.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets immobiliers RWA. Chaque projet adopte une approche différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et à grande échelle.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des projets immobiliers RWA les plus anciens du marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement via la Blockchain Ethereum et Gnosis (, en offrant sur Gnosis ).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et procède à la tokenisation des entités détenant les baux de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, elles sont légalement distinctes des sociétés détenant des actifs immobiliers. Comme l'indique leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une autre entreprise pour gérer la société détenant les baux de propriété. Il est à noter qu'ils ne sont pas tenus d'investir conjointement dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de la propriété peuvent recevoir chaque mois une part des revenus locatifs de cette propriété, hors une réserve de maintenance d'environ 2,5 % et des frais de gestion, qui sont généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, un total de 6 200 jetons ont été émis. La propriété génère un revenu locatif de 2 600 dollars par mois. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion de 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, le revenu annuel est de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de rendement annualisé de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et sur la tokenisation de celles-ci sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir non viables. Un rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une entité de gestion pour gérer ses propriétés détenues; si RealT détient une part importante de la propriété, elle peut réduire les coûts d'agence; par conséquent, une gestion inefficace aura des impacts négatifs sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits propriétaires peuvent également devenir des passagers clandestins. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce qu'il y ait de grands actionnaires pour superviser si l'entité de gestion embauchée est financièrement viable. D'un autre côté, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation suffisante pour bien choisir l'entité de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs peuvent également avoir du mal à assumer efficacement la responsabilité de superviser l'entité de gestion.

J'ai sélectionné les 10 derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé un explorateur de Blockchain pertinent pour rechercher le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme l'indique le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, de sorte que le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant ces données avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue de l'investissement des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à augmenter la liquidité du marché immobilier.

D'après les données de transaction du portefeuille RealT, RealT a déjà payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de plateforme, en fonction des fluctuations des coûts de maintenance, de l'assurance et des impôts, représentent environ 2,5 % à 3 % du loyer, soit environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT n'a pas besoin de participer à l'investissement immobilier, et si elle choisit d'investir, son niveau de participation n'a pas de limite ou de directives spécifiques, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été rendus publics.

D'un point de vue de la structure de l'entreprise, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à tous les investissements immobiliers simplement en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT a établi un Series LLC correspondant pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et le jeton correspondant. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le feed de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des propriétés, pouvant aller long ou court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car il n'y a pas d'implication de biens immobiliers réels dans l'exploitation de la plateforme. On pourrait soutenir que ce n'est pas vraiment un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux normes mentionnées ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de grands noms de l'industrie tels que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir attiré beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien inférieur à 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les prix de Parcl Labs sont bien conçus, faciles à utiliser et le marché des indices.

En termes d'exploitation, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une notoriété de marché relativement faible, une petite base d'utilisateurs et des volumes de transaction limités. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour des produits d'index immobilier.

Reinno

Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie de prêt. Une entreprise de paiement a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaille dans ce sens. Un projet DeFi bien connu s'est intégré à RobinLand, soutenant les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose une option utilisant des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'augmente pas substantiellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation immobilière. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware ( également connue sous le nom de SPV, qui est détenue par la société mère.