Tokenisasi Aset Real Estat: Menjelajahi Integrasi Baru antara Blockchain dan Ekonomi Riil

Tokenisasi aset riil ( RWA ) bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency. Sejak tahun 2018, tokenisasi aset serupa dan penerbitan token sekuritas ( STO ) telah muncul. Namun, karena kerangka regulasi pada saat itu belum cukup matang dan potensi imbal hasil juga tidak memiliki keunggulan yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Seiring dengan itu, beberapa proyek DeFi terkenal serta lembaga keuangan tradisional bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.

Selama dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dengan berbagai cara, memperkaya produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut untuk menganalisis kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasar mereka. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama membahas pasar real estat Amerika Utara.

Metode tokenisasi pasar real estat

Pasar real estate adalah bidang yang luas yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estate yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS. Sementara itu, nilai pasar real estate global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, dan meningkatkan likuiditas serta nilai aset real estat. Bentuk utama produk ini biasanya terdiri dari tiga jenis:

1. untuk pembagian kepemilikan real estat yang dilakukan untuk pembiayaan.

2. produk indeks pasar real estat di area tertentu.

3. sebagai jaminan tokenisasi real estat.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi Blockchain juga meningkatkan transparansi aset real estat dan tata kelola yang demokratis.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau memberikan pembiayaan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. REIT menawarkan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estat di daerah tersebut. REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menawarkan kesempatan investasi real estat yang terdiversifikasi, secara efektif menurunkan hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat menyediakan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir operasional proyek RWA real estate, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Setelah melakukan penelitian mendalam tentang kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Pada bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan merupakan yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat tertua di pasar, yang fokus pada investasi real estat residensial Amerika melalui Blockchain Ethereum dan Gnosis ( yang terutama disediakan di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut diserahkan kepada badan pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum berbeda dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan gagal memenuhi kewajibannya, pemegang token mempertahankan hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan pemegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak diwajibkan untuk melakukan investasi bersama pada properti yang mereka bawa ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti tersebut setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% dana cadangan pemeliharaan dan biaya pengelolaan, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa dan biaya pemeliharaan yang tersisa, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan membawa tokenisasi ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi mendorong pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan dapat menjadi tidak layak. Sebuah laporan oleh Laurens Swinkels menjelaskan tentang konflik kepentingan antara pemegang token real estate dan RealT. RealT memilih sebuah lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, mereka dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif pada mereka. Namun, jika saham RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemilik kecil juga dapat menjadi pemanfaat. Para pemilik ini mungkin berharap ada pemegang saham besar yang mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk secara menyeluruh memilih lembaga manajemen atau terlibat dalam proses pengawasan, sementara banyak investor juga sulit untuk secara efektif mengambil tanggung jawab dalam pengawasan lembaga manajemen.

Saya memilih 10 Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan browser Blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, sehingga harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, di mana dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 token. Sekarang, dengan menggabungkan data ini dengan jumlah token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami rentang investasi para investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar real estat.

Dari data transaksi dompet RealT, RealT telah membayar total sekitar 6 juta dolar AS untuk sewa. Biaya platform bervariasi berdasarkan fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak perlu terlibat dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tingkat keterlibatannya tidak memiliki batasan atau pedoman tertentu, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum dipublikasikan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional untuk proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT mendirikan Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain atau operasi induk di bawah RealT.

Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan umpan harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, dan dapat mengambil posisi beli atau jual pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena tidak ada keterlibatan properti nyata dalam operasi platform. Seseorang mungkin berpendapat apakah ini benar-benar proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, yang telah mendapatkan investasi dari tokoh-tokoh industri seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly. Membahas kemungkinan diversifikasi RWA properti adalah hal yang wajar.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl sederhana dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs memberikan umpan harga dan pasar indeks yang dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih memiliki tingkat kesadaran pasar yang relatif rendah, basis pengguna yang kecil, dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjajaki kemungkinan untuk memungkinkan pengguna melakukan tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Sebuah perusahaan pembayaran mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. Sebuah proyek DeFi terkenal telah bekerja sama dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman hipotek properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini hanya terbatas pada token yang mereka terbitkan. Secara esensial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti ke Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ( di Delaware yang juga dikenal sebagai SPV, yang dimiliki oleh perusahaan induk.