# 不動産資産トークン化: ブロックチェーンと実体経済の新しい融合を探る実体資産のトークン化(RWA)は、暗号通貨市場の新興概念ではありません。2018年には、類似の資産トークン化や証券型トークンの発行(STO)が既に登場していました。しかし、当時の規制フレームワークが十分に成熟しておらず、潜在的なリターンにも顕著な利点がなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。2022年、アメリカが金利を継続的に引き上げる中、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコイン借入利率を大きく上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることは暗号業界にとってますます魅力的になっています。それに伴い、一部の著名なDeFiプロジェクトや伝統的金融機関、さらにはいくつかの政府がRWAの探索を始めました。過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者のハードルを下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法規制、及び市場条件の議論は主に北米不動産市場に関わるものとなります。## トークン化された不動産市場の方法不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しています。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の一つまたは複数の目標を実現することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主な表現形式は通常、三つあります:1)による資金調達のための不動産の所有権分割。2)特定地域不動産市場インデックス商品。3)を担保としたトークン化された不動産。さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を上げるための資金を提供する会社です。REITは、一般の投資家が配当ベースの収入と総回収を得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助ける共同基金に似た投資機会を提供します。REITと不動産RWAは、分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供します。過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26)通常、不動産RWAプロジェクトは上述の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した後、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。## ケーススタディこの章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することを選択しました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。重要なのは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経験していないということです。### RealTRealTは2019年に導入され、市場で最も古い不動産RWAプロジェクトの1つで、主にGnosis上で(を通じて米国の住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ法人をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、および家賃の徴収責任は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の不動産から発生する家賃は、そのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法律的には不動産資産を保有する会社とは異なります。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。注意すべきは、彼らが市場に導入する不動産に強制的に共同投資する必要はないということです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金および通常約10%の管理費を除いたその不動産の家賃収入の一部を月ごとに受け取ることができます。モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営と管理費用として622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年収は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(この不動産について、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持管理費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれをトークン化して市場に提供することに集中できます。しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行可能でなくなる可能性があります。Laurens Swinkelsの報告は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは自社が所有する物件を管理するために管理機関を選択します; RealTが物件に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎると、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小さな所有者はフリーライダーになる可能性もあります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監視することを期待しているかもしれません。一方、もしRealTの持ち株が小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監視プロセスに参加したりする十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関の監視責任を効率的に負うことが難しいです。私はRealT市場で最新に売り切れた10個のトークンを選択し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf(図表に示すように、RealTは物件を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの物件はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの物件の保有者は1,000を超えています。現在、これらのデータを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解できます。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家向けに不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。RealTウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択する場合でもその参加程度には具体的な制限や指針がないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公開されていません。企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことで全ての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。)パークルParclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産に対する永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、Parcl Labs価格フィードを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変わることがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値を推測する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。この方法により、Parclは法律問題を回避できました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産のRWAプロジェクトであるかどうかは議論の余地がありますが、上記の基準には合致しません。しかし、これは相対的に人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大物から投資を受けています。不動産RWAの多様性について議論することは合理的です。Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971(Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良好で、使いやすいです。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466(運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多数の著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場認知度を保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場は不動産インデックス製品の準備が整っていないのかもしれません。) レイノいくつかの大手暗号通貨会社は、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保とする可能性を探っています。ある決済会社は7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。ある有名なDeFiプロジェクトはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。実質的には、このサービスはトークン借入製品により似ており、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止されたプロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。一度承認されると、Reinnoはデラウェア州でその取引のために特別目的会社###を設立します。これは親会社によって設立されます。
ブロックチェーン不動産トークン化の探求：三大プロジェクトの実践と課題分析
不動産資産トークン化: ブロックチェーンと実体経済の新しい融合を探る
実体資産のトークン化(RWA)は、暗号通貨市場の新興概念ではありません。2018年には、類似の資産トークン化や証券型トークンの発行(STO)が既に登場していました。しかし、当時の規制フレームワークが十分に成熟しておらず、潜在的なリターンにも顕著な利点がなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。
2022年、アメリカが金利を継続的に引き上げる中、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコイン借入利率を大きく上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることは暗号業界にとってますます魅力的になっています。それに伴い、一部の著名なDeFiプロジェクトや伝統的金融機関、さらにはいくつかの政府がRWAの探索を始めました。
過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者のハードルを下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法規制、及び市場条件の議論は主に北米不動産市場に関わるものとなります。
トークン化された不動産市場の方法
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しています。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の一つまたは複数の目標を実現することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主な表現形式は通常、三つあります:
1)による資金調達のための不動産の所有権分割。
2)特定地域不動産市場インデックス商品。
3)を担保としたトークン化された不動産。
さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を上げるための資金を提供する会社です。REITは、一般の投資家が配当ベースの収入と総回収を得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助ける共同基金に似た投資機会を提供します。REITと不動産RWAは、分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供します。
過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
通常、不動産RWAプロジェクトは上述の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した後、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。
ケーススタディ
この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することを選択しました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。重要なのは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経験していないということです。
RealT
RealTは2019年に導入され、市場で最も古い不動産RWAプロジェクトの1つで、主にGnosis上で(を通じて米国の住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。
RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ法人をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、および家賃の徴収責任は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の不動産から発生する家賃は、そのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法律的には不動産資産を保有する会社とは異なります。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。注意すべきは、彼らが市場に導入する不動産に強制的に共同投資する必要はないということです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金および通常約10%の管理費を除いたその不動産の家賃収入の一部を月ごとに受け取ることができます。
モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営と管理費用として622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年収は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%です。
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この不動産について、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持管理費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれをトークン化して市場に提供することに集中できます。
しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行可能でなくなる可能性があります。Laurens Swinkelsの報告は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは自社が所有する物件を管理するために管理機関を選択します; RealTが物件に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎると、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小さな所有者はフリーライダーになる可能性もあります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監視することを期待しているかもしれません。一方、もしRealTの持ち株が小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監視プロセスに参加したりする十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関の監視責任を効率的に負うことが難しいです。
私はRealT市場で最新に売り切れた10個のトークンを選択し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の保有者数を調べました。
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図表に示すように、RealTは物件を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの物件はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの物件の保有者は1,000を超えています。現在、これらのデータを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解できます。
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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家向けに不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
RealTウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択する場合でもその参加程度には具体的な制限や指針がないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公開されていません。
企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことで全ての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。
)パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産に対する永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、Parcl Labs価格フィードを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変わることがあります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値を推測する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。
この方法により、Parclは法律問題を回避できました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産のRWAプロジェクトであるかどうかは議論の余地がありますが、上記の基準には合致しません。しかし、これは相対的に人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大物から投資を受けています。不動産RWAの多様性について議論することは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
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Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良好で、使いやすいです。
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運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多数の著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場認知度を保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場は不動産インデックス製品の準備が整っていないのかもしれません。
) レイノ
いくつかの大手暗号通貨会社は、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保とする可能性を探っています。ある決済会社は7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。ある有名なDeFiプロジェクトはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。実質的には、このサービスはトークン借入製品により似ており、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止されたプロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。
最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。一度承認されると、Reinnoはデラウェア州でその取引のために特別目的会社###を設立します。これは親会社によって設立されます。