Tokenização de ativos imobiliários: explorando a nova fusão entre Blockchain e a economia real

A tokenização de ativos reais ( RWA ) não é um conceito emergente no mercado de criptomoedas. Já em 2018, tentativas semelhantes de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) apareceram. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório maduro na época e a potenciais retornos que não apresentavam vantagens significativas, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos Títulos do Tesouro dos EUA superaram significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Portanto, a tokenização dos Títulos do Tesouro dos EUA em RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Assim, alguns projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até mesmo alguns governos, começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para os investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos, a fim de analisar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são principalmente direcionados a ativos e investidores imobiliários na América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes se concentrará principalmente no mercado imobiliário norte-americano.

tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Um estudo da Statista em março de 2023 revelou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares. Enquanto isso, o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de expressão desses produtos geralmente são três:

1. para a divisão da propriedade imobiliária para financiamento.

2. produto do índice do mercado imobiliário de área específica.

3. como garantia de tokenização de imóveis.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis para geração de receita. Os REIT oferecem uma oportunidade de investimento semelhante a um fundo mútuo, permitindo que investidores comuns obtenham uma renda baseada em dividendos e um retorno total, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REIT e os Ativos Imobiliários Tokenizados (RWA) têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada para investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido plano para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos de RWA imobiliário, obtivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos de RWA imobiliário possuem as características mencionadas acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, percebi que, devido a diferenças na gestão e nas abordagens de produto, cada projeto enfrenta situações distintas na operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto adota uma abordagem diferente para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos projetos de RWA imobiliário mais antigos do mercado, focando em oferecer investimentos em imóveis residenciais nos EUA principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire imóveis residenciais e realiza a tokenização de entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação americana. A gestão, manutenção e cobrança de aluguel desses imóveis são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após deduzir as despesas, a renda de aluguel gerada por imóveis específicos é distribuída entre os detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, ela é legalmente distinta das empresas que detêm ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os proprietários de tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que possui o contrato de propriedade. É importante notar que eles não são obrigados a co-investir nos imóveis que trazem para o mercado. Os detentores de tokens do imóvel podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel desse imóvel, excluindo cerca de 2,5% de reserva de manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

Usando esta propriedade em Montgomery como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com o preço de cada token fixado em 52,10 dólares, sendo emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em uma receita anual de 23.736 dólares. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.

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Para esta propriedade, a RealT oferece 100% de tokenização, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes e mantém um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e do restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Desta forma, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, focando na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização para o mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa podem tornar-se inviáveis. Um relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, poderá reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for demasiado grande, isso poderá ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos proprietários também podem tornar-se caronas. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, enquanto muitos investidores também têm dificuldade em assumir efetivamente a responsabilidade de supervisionar a entidade gestora.

Escolhi os 10 Tokens mais recentes e esgotados no mercado RealT e usei o navegador de Blockchain relevante para verificar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide os imóveis em diferentes quantidades de Tokens, de forma que o preço de cada Token seja cerca de 50 dólares. A maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm detentores com mais de 1.000 Tokens. Agora, combinando esses dados com a quantidade de Tokens de cada detentor, é possível entender a gama de investimentos dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT, de certa forma, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentou a liquidez do mercado imobiliário.

A partir dos dados de transação da carteira RealT, a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguéis totais. As taxas da plataforma variam de acordo com as flutuações dos custos de manutenção, seguros e impostos, rondando 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150.000 a 180.000 dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não precisa participar do investimento imobiliário e, se optar por investir, não há restrições ou diretrizes específicas sobre o nível de participação, a receita que a RealT obtém da renda de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT criou uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe sob a RealT.

) Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos usando uma estrutura AMM. O Parcl introduz o feed de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar conforme a frequência de negociação da propriedade. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor da propriedade, podendo ir longos ou curtos nos preços imobiliários.

Este método permite que o Parcl evite problemas legais, uma vez que não envolve propriedades imobiliárias reais na operação da plataforma. Alguns podem argumentar se isto é realmente um projeto RWA imobiliário, pois não atende aos padrões mencionados acima. No entanto, este é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de grandes nomes da indústria como Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, entre outros. É razoável discutir as diversas possibilidades de RWA imobiliário.

A testnet da Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, a Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

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Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços e o mercado de índices da Parcl Labs são bem projetados e fáceis de usar.

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Em termos de operação, a equipe da Parcl lançou ativamente programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl ainda mantém uma notoriedade de mercado relativamente baixa, uma pequena base de usuários e um volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos de índice imobiliário.

) Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão a explorar a possibilidade de permitir que os utilizadores tokenizem imóveis como garantia de empréstimos. Uma empresa de pagamentos anunciou em julho que a sua equipa de moeda digital do banco central está a trabalhar nesta direção. Um conhecido projeto DeFi já se integrou com a RobinLand, apoiando hipotecas de imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia de empréstimos, embora este serviço seja limitado aos tokens que emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens, não aumentando substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a ativos do mundo real (RWA) que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem enviar a documentação do imóvel para a Reinno. Assim que a aprovação for obtida, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ### no Delaware, também conhecida como SPV, que é gerida pela empresa mãe.