Токенизация активов недвижимости: исследование нового слияния Блокчейна и реальной экономики

Токенизация реальных активов(RWA) не является новой концепцией на рынке криптовалют. Еще в 2018 году появились подобные токенизация активов и выпуск токенов, обеспеченных активами(STO). Однако из-за недостаточной зрелости регулирующей среды и отсутствия значительных преимуществ потенциальной прибыли, эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с постоянным повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки по кредитованию стабильных монет на крипторынке. Поэтому токенизация государственных облигаций США в RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Вслед за этим некоторые известные DeFi проекты, а также традиционные финансовые учреждения и даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение барьеров для инвесторов в недвижимость. Это исследование проводит кейс-анализ таких проектов для анализа достоинств и недостатков дизайна RWA в недвижимости, а также их потенциального рынка. Поскольку эти проекты в основном нацелены на активы и инвесторов в недвижимости Северной Америки, обсуждение соответствующей политики, законодательства и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это обширная область, полная инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость上市 рынка недвижимости Северной Америки достигла 1,3 триллиона долларов. А стоимость мирового上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой группы инвесторов и увеличение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Основные формы представления этих продуктов обычно бывают трех видов:

1. для финансирования сегментации прав собственности на недвижимость.

2)специфический индекс продукта рынка недвижимости.

3. как токенизированная недвижимость.

Кроме того, токенизация и интеграция Блокчейн усилили прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Недвижимость инвестиционный трест ( REIT ) это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. REIT предоставляет инвестиционные возможности, схожие с паевыми фондами, позволяя обычным инвесторам получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствует росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении диверсифицированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая порог для инвестирования и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель операций. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках жесткого регулирования предоставляют прочный план для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы над проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в сфере недвижимости обладают вышеупомянутыми свойствами. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различных методов управления и продуктов, каждый проект сталкивается с разными ситуациями в процессе своей деятельности.

Исследование случаев

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные методы для токенизации рынка недвижимости и является наиболее популярным в своей области. Следует отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгую и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT была запущена в 2019 году и является одним из старейших проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на инвестициях в жилую недвижимость США через Блокчейн Эфириума и Gnosis, в основном предоставляя их на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и проводит токенизацию на основании американского законодательства для сущностей, обладающих правами на собственность. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты возложены на третьи управляющие организации. После вычета расходов, арендная плата, полученная от конкретной недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически отличаются от компаний, владеющих недвижимым имуществом. Как указано на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют за собой право назначить другую компанию для управления компанией, обладающей правами на собственность. Стоит отметить, что им не требуется совместно инвестировать в объекты, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю арендного дохода от этой недвижимости, за вычетом примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и управляющих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера этой недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена составляет 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость ежемесячно приносит арендный доход в 2,600 долларов США. После вычета эксплуатационных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовой доход составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в 3.83 доллара США, годовая доходность составляет 7.35%.

![Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Для этой недвижимости RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безриссовую модель управления. Управляющая организация взимает 8% арендной платы и оставшуюся часть расходов на обслуживание, в то время как инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей организации и контроль управления. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и выводе ее на рынок в токенизированном виде.

Однако, хотя распределение собственности способствует разделению рисков между инвесторами, это также создает определенные проблемы. Когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, затраты на управление компанией могут стать нецелесообразными. В отчете Лауренса Свинкелса объясняется конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей собственностью; если RealT имеет значительную долю собственности, это может снизить агентские затраты; следовательно, неэффективное управление может негативно сказаться на них. Тем не менее, если доля RealT слишком велика, это может негативно сказаться на ликвидности токенов, и небольшие собственники также могут стать бездельниками. Эти собственники могут ожидать, что крупные акционеры будут следить за тем, чтобы нанятая управляющая компания была финансово жизнеспособной. С другой стороны, если доля RealT слишком мала, RealT может не иметь достаточных стимулов для тщательного выбора управляющей компании или участия в процессе контроля, в то время как многим инвесторам также трудно эффективно нести ответственность за контроль за управляющей компанией.

Я выбрал 10 последних распроданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-браузер для поиска количества владельцев каждой недвижимости.

![Бриксы и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на различное количество Токенов, чтобы цена каждого Токена составляла около 50 долларов. Большинство объектов расположены в Детройте, около 500 владельцев Токенов, из которых у двух объектов более 1000 владельцев. Теперь, объединив эти данные с количеством Токенов у каждого владельца, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестирует более этой суммы. Это показывает, что RealT в какой-то степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и увеличил ликвидность на рынке недвижимости.

Согласно данным о транзакциях кошелька RealT, RealT уже выплатила около 6 миллионов долларов США в виде арендной платы. Платежи на платформе колеблются в зависимости от расходов на обслуживание, страховки и налогов, составляя примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы в размере около 150-180 тысяч долларов за последние два года. Однако, поскольку RealT не требуется участвовать в инвестициях в недвижимость, и если она выбирает инвестировать, ее степень участия не имеет конкретных ограничений или руководящих принципов, доход, который RealT получает от арендной платы, все еще не был раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве центрального существа компании. Это сущность не владеет никакими активами недвижимости; она служит только оперативным объединением проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в штате Делавэр в качестве материнской компании для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими активами недвижимости; ее основная цель — упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в любые объекты недвижимости, заключив контракт с одной компанией. Наконец, RealT создала соответствующий Series LLC для каждого инвестируемого объекта недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждый Series LLC владеет конкретной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура разработана для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не влияли на другие объекты недвижимости или операционную деятельность материнской компании RealT.

) Паркл

Parcl协议 - это платформа DeFi для инвестиций, позволяющая пользователям торговать колебаниями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения постоянного экспозиции к синтетическим активам с помощью структуры AMM. Parcl вводит ценовые котировки Parcl Labs, создавая индексы для недвижимости в определенных регионах на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы получают возможность спекулировать на стоимости недвижимости, открывая длинные или короткие позиции на цены недвижимости.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, так как в работе платформы не задействована недвижимость. Можно утверждать, действительно ли это проект RWA в сфере недвижимости, так как он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от таких крупных игроков, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и других. Обсуждение разнообразных возможностей RWA в сфере недвижимости является разумным.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукты Parcl просты и быстро разрабатываются. Ценовые предложения Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и удобны в использовании.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466.webp(

В операционном плане команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl все еще имеет относительно низкую известность на рынке, небольшую базу пользователей и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексирования недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют возможность разрешить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. Одна платежная компания в июле объявила, что ее команда по цифровым валютам центрального банка работает в этом направлении. Один известный проект DeFi интегрировался с RobinLand, поддерживающим ипотечные кредиты под недвижимость. RealT предлагает использование токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукты по кредитованию токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил большого следа на рынке, он представил два примечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт - это кредитная услуга на основе токенизации недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут подать документы на имущество в Reinno. После получения одобрения Reinno создаст специальную компанию в Делавэре для этой сделки, также известную как SPV, которая принадлежит материнской компании.