Gayrimenkul Varlık Tokenizasyonu: Blok Zinciri ve Gerçek Ekonomi Arasındaki Yeni Bütünleşmeyi Keşfetmek

Gerçek varlık tokenizasyonu ( RWA ), kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir. 2018 yılında, benzer varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) ortaya çıkmıştır. Ancak, o dönemde düzenleyici çerçeve yeterince olgun olmadığından ve potansiyel getiriler de belirgin avantajlar sunmadığından, bu erken girişimler olgun bir piyasa segmentine dönüşememiştir.

2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırımlarıyla birlikte, ABD hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu kripto sektöründe giderek daha cazip hale geldi. Bununla birlikte, bazı tanınmış DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş eşiğini düşürmeyi hedeflemektedir. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarımındaki avantaj ve dezavantajları ile potansiyel pazarını analiz etmektedir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcıları için hedeflendiğinden, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşullarının tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşmaktadır. Küresel halka açık gayrimenkul pazarının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul pazarında tokenizasyonun temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmaktır. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç çeşittir:

1. için finansman amacıyla gayrimenkul mülkiyetinin bölünmesi.

2. belirli bir bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. olarak teminat olarak kullanılan tokenizasyon edilmiş gayrimenkul.

Ayrıca, tokenizasyon ve Blok Zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir elde etmek amacıyla gayrimenkulü sahiplenen, işleten veya finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcıların temettü bazlı gelir ve toplam getiri elde etmesine olanak tanıyan, ortak fonlara benzer bir yatırım fırsatı sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı bir düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sağlar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesiyle, artıları ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli durumları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarında karşılaştığı durumların farklı olduğunu gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon yapmak için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanında en popüler olanlarıdır. Dikkate alınması gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Gnosis Blok Zinciri ( üzerinden Amerika konut gayrimenkul yatırımı sağlamaya odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri ) üzerinde hizmet vermektedir.

RealT, konut mülkleri satın alır ve ABD yasaları uyarınca mülk sözleşmesine sahip varlıkları tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, yasal olarak gayrimenkul varlıklarına sahip şirketlerden farklıdırlar. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmesine sahip şirketin yönetimi için başka bir şirket atama hakkını saklı tutar. Dikkate değer bir nokta, pazara sürdükleri mülklerde zorunlu ortak yatırım yapmaları gerekmediğidir. Mülk token sahipleri, mülkün kira gelirinin bir kısmını her ay alabilirler, bu miktar genellikle %2,5'lik bakım rezervi ve yaklaşık %10'luk yönetim ücreti dışında kalır.

Montgomery'deki bu mülk örneğinde, gayrimenkul tokenlarının toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır ve toplam 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Operasyon ve yönetim masrafları toplam 622 dolar düştükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım alırken, yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için, RealT %100 token sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kurumu, kiralama ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük bir yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya odaklanabilir ve bunları piyasaya tokenize edebilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Laurens Swinkels'in bir raporu, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin payı çok büyükse, bu Token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük sahipler de serbest yolcu haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşunun mali olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin payı çok küçükse, RealT yeterli motivasyona sahip olmayabilir ve yönetim kuruluşunu tam olarak seçmekte veya denetim sürecine katılmakta yetersiz kalabilir, ayrıca birçok yatırımcının da yönetim kuruluşunun denetim sorumluluğunu etkili bir şekilde üstlenmesi zor olabilir.

RealT piyasasında en son satılan 10 Token'i seçtim ve her mülkün sahibinin sayısını bulmak için ilgili Blok Zinciri tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölüyor, böylece her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolar oluyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor, yaklaşık 500 Token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1.000'den fazla. Şimdi, bu verileri her sahibin Token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu tutarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılara bir gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu ve gayrimenkul piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yaptı. Platform ücretleri bakım maliyetleri, sigorta ve vergilerdeki dalgalanmalara göre, kira bedelinin yaklaşık %2.5 - %3'ü kadar olup, son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında platform geliri sağlamıştır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması gerekmemekte ve eğer yatırım yapmayı seçerse, katılım derecesi için belirli bir sınırlama veya kılavuz ilkeler bulunmamaktadır, bu nedenle RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir hala kamuya açık değildir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirerek kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC oluşturmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya yasal sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat hareketlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruziyet elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtmaktadır. Satış geçmişinin süresi, mülkün işlem sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerini tahmin etme fırsatı vardır, gayrimenkul fiyatları üzerinde uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul yer almadı. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını tartışabilir, çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörün önde gelen isimlerinden yatırım almış oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs ayında Solana'da başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmiyor gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat beslemeleri ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde başlattı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa bilinirliğine sahip, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerine henüz hazır değildir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Bir ödeme şirketi, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Tanınmış bir DeFi projesi, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenizasyon yoluyla gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler için geçerli. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin kapital likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetine son verilen bir terkedilmiş projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenizasyon gayrimenkulüne dayalı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, Reinno'ya mülk belgelerini sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de bu işlem için ( olarak bilinen özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır.