Токенізація нерухомих активів: дослідження нової інтеграції Блокчейн та реальної економіки

Токенізація реальних активів ( RWA ) не є новою концепцією на ринку криптовалют. Ще в 2018 році з'явилися подібні токенізації активів та випуск токенів, що представляють цінні папери ( STO ). Однак, через те, що на той час регуляторна база була недостатньо розвиненою, а потенційні вигоди не мали значних переваг, ці ранні спроби не змогли розвинутися в зрілий ринковий сегмент.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки позик у стейблкоїнах на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. Внаслідок цього деякі відомі DeFi проекти, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони призначені для розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, збагачення інвестиційних продуктів у нерухомості та зниження бар'єрів для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить кейс-аналіз таких проектів для оцінки переваг і недоліків дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційного ринку. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, правил і ринкових умов буде в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження Statista у березні 2023 року показало, що вартість ринку нерухомості, що торгується в Північній Америці, досягає 1,3 трильйона доларів США. А глобальна вартість ринку нерухомості, що торгується, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів та підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три види:

1. для фінансування розподілу прав власності на нерухомість.

2)Спеціалізований індекс продуктів ринку нерухомості.

3. як заставне токенізоване нерухоме майно.

Крім того, токенізація та інтеграція з Блокчейн підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Нерухомість інвестиційний траст ( REIT ) є компанією, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає інвестиційну можливість, подібну до паїв спільного інвестування, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів та загальний прибуток, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають схожість у наданні диверсифікованих можливостей інвестування в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційний бар'єр і підвищуючи ліквідність нерухомих активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів і інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного середовища забезпечують надійну основу для проектів RWA в сфері нерухомості.

Протягом останніх двох років операцій з проектами RWA у сфері нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їх переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA у сфері нерухомості мають вказані вище властивості. Після детального вивчення конкретних випадків я виявив, що через різні методи управління та продукти, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Дослідження випадків

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості та є найбільш популярним у своїй області. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, чиї продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запустила в 2019 році, є одним із найстаріших проектів RWA в сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на інвестиціях у житлову нерухомість США через Блокчейн Ethereum та Gnosis, ( в основному на Gnosis ).

RealT придбає житлову нерухомість та проводить токенізацію суб'єктів, які мають правовстановлюючі документи на нерухомість, відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість покладається на третіх осіб. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенодержателями. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, з юридичної точки зору вони відрізняються від компаній, які володіють активами нерухомості. Як зазначено на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії, токенодержателі залишають за собою право призначити іншу компанію для управління компанією, яка має правовстановлюючі документи на нерухомість. Варто зазначити, що їм не потрібно обов'язково спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Токенодержателі нерухомості можуть щомісяця отримувати частку від орендних доходів цієї нерухомості, за винятком приблизно 2,5% резерву на обслуговування та управлінських зборів, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю власність у Монтгомері: загальна вартість нерухомих Токенів становить 323,020 доларів США, ціна кожного Токена дорівнює 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 Токенів. Ця власність щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування експлуатаційних і управлінських витрат у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен Токен отримує 3.83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати майже безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% з орендної плати та залишкових витрат на обслуговування, тоді як інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість управлінського часу, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її токенізації на ринок.

Однак, хоча розподіл прав власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, це також створює виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати недоцільними. Звіт Лоренса Свінкелса пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінський орган для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку в нерухомості, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління негативно вплине на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а малі власники також можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери контролюватимуть, чи є найнятий управлінський орган фінансово доцільним. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для належного вибору управлінського органу або участі в процесі нагляду, а багатьом інвесторам також буде важко ефективно взяти на себе відповідальність за нагляд за управлінським органом.

Я вибрав 10 найновіших токенів, які були продані на ринку RealT, і використав відповідні блокчейн-браузери, щоб знайти кількість власників кожної власності.

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість Токенів, щоб ціна кожного Токена становила приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, близько 500 власників Токенів, з яких два власники нерухомості мають більше 1000 Токенів. Тепер, об'єднавши ці дані з кількістю Токенів у кожного власника, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для малих інвесторів і збільшити ліквідність ринку нерухомості.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT, RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформені комісії коливаються в межах 2,5%-3% від оренди, залежно від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак оскільки RealT не потрібно брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо обрати інвестиції, його рівень участі не має конкретних обмежень або керівних принципів, тому доходи RealT від орендних надходжень ще не були оприлюднені.

З точки зору корпоративної структури, RealT у штаті Делавер заснувала Real Token Inc. як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в якості операційного суб'єкта проекту RealT. Крім того, RealT у штаті Делавер заснувала Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості через укладення договору з компанією. Нарешті, RealT створила відповідні Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє певною нерухомістю та відповідними Токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або операції материнської компанії під брендом RealT.

Parcl

Parcl протокол є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безперервного експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM структури. Parcl вводить Parcl Labs цінові котирування, які створюють індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з майном. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть робити довгі або короткі позиції на ціни нерухомості.

Цей метод дозволив Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не йдеться про реальну нерухомість. Можна сперечатися, чи дійсно це проект RWA нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище стандартам. Проте, це досить популярний проект RWA, який отримав інвестиції від таких великих гравців індустрії, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та ін. Обговорення різноманітних можливостей RWA нерухомості є виправданим.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги, добовий обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, добова активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Цінові фідери та індексний ринок Parcl Labs добре спроектовані, зручні у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низький рівень впізнаваності на ринку, мала база користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з криптовалют також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Одна платіжна компанія оголосила в липні, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Один відомий проект DeFi інтегрувався з RobinLand, підтримуючи іпотечне кредитування нерухомості. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, хоча ця послуга обмежена лише токенами, які вони випустили. За своєю суттю, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво збільшує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є проектом, що був запущений у 2020 році та припинив своє існування у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт — це кредитна послуга, заснована на токенізації нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Як тільки отримано схвалення, Reinno створить у штаті Делавер спеціальну компанію з метою (, також відому як SPV, яка належить материнській компанії.