Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: Khám phá sự kết hợp mới giữa Blockchain và kinh tế thực

Mã hóa kỹ thuật số tài sản thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới nổi trong thị trường tiền điện tử. Ngay từ năm 2018, việc mã hóa tài sản tương tự và phát hành Token chứng khoán ( STO ) đã xuất hiện. Tuy nhiên, do khung quy định lúc đó chưa đủ trưởng thành và lợi nhuận tiềm năng cũng thiếu lợi thế rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA đã trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Theo đó, một số dự án DeFi nổi tiếng cùng với các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án như vậy để phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Mỹ, nên các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ lên tới 1.3 nghìn tỷ đô la Mỹ. Trong khi đó, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2.66 nghìn tỷ đô la Mỹ.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức chính của những sản phẩm này thường có ba loại:

1. cho việc phân chia quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain còn tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là những công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp một cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư bình thường có được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thị trường bất động sản trong khu vực phát triển. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt của họ và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua về hoạt động dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những thuộc tính nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án đều áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và là những dự án phổ biến nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên blockchain Ethereum và Gnosis (.

RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa kỹ thuật số theo quy định của Mỹ đối với các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê được tạo ra từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các nhà đầu tư nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng chúng về mặt pháp lý khác với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không cần phải đầu tư chung một cách bắt buộc vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các nhà đầu tư nắm giữ token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, không bao gồm khoảng 2.5% quỹ dự phòng bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về tài sản này của Montgomery, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi Token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Tài sản này tạo ra doanh thu thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, doanh thu hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi Token nhận được 3.83 USD phân bổ, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% mã hóa kỹ thuật số, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, và duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang đến những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Một báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với tài sản, họ có thể giảm thiểu chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và những chủ sở hữu nhỏ cũng có thể trở thành người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng có các cổ đông lớn để giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ lớn để lựa chọn cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quy trình giám sát, trong khi nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát cơ quan quản lý một cách hiệu quả.

Tôi đã chọn 10 Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt Blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của mỗi tài sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Như biểu đồ cho thấy, RealT chia nhỏ tài sản thành một số lượng Token khác nhau, để mỗi Token có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ Token, trong đó hai tài sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp dữ liệu này với số lượng Token của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, và tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Từ dữ liệu giao dịch của ví RealT, RealT đã thanh toán khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5%-3% tiền thuê, dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu lựa chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn cụ thể hoặc nguyên tắc hướng dẫn, do đó, doanh thu mà RealT nhận được từ tiền thuê vẫn chưa được công khai.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể điều hành của dự án RealT. Hơn nữa, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng có thể tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là một công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

) Parcl

Parcl协议 là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu Parcl Labs giá cung cấp, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội suy đoán về giá trị bất động sản, có thể mua dài hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong quá trình vận hành của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Có thể có người tranh luận rằng liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ các ông lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Thảo luận về những khả năng đa dạng của RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa tới 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa tới 50.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466.webp(

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được độ nhận diện thị trường tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty thanh toán đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. Một dự án DeFi nổi tiếng đã tích hợp với RobinLand, hỗ trợ cho khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token, không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp hồ sơ tài sản cho Reinno. Khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ### tại Delaware, còn được gọi là SPV, được thành lập bởi công ty mẹ.