Tokenización de activos inmobiliarios: explorando la nueva fusión entre la cadena de bloques y la economía real

La tokenización de activos físicos ( RWA ) no es un concepto emergente en el mercado de criptomonedas. Ya en 2018, aparecieron intentos similares de tokenización de activos y emisión de tokens de tipo valores ( STO ). Sin embargo, debido a que el marco regulatorio de ese momento no era lo suficientemente maduro y los retornos potenciales carecían de ventajas significativas, estos primeros intentos no lograron desarrollarse en un segmento de mercado maduro.

En 2022, a medida que Estados Unidos continuó aumentando las tasas de interés, el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos en monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del Tesoro de EE. UU. como RWA se volvió cada vez más atractiva para la industria de criptomonedas. A su vez, algunos proyectos DeFi conocidos, así como instituciones financieras tradicionales e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar los RWA.

En los últimos dos años, han surgido múltiples proyectos de RWA inmobiliario en el mercado. Su objetivo es ampliar el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir el umbral para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de tales proyectos para analizar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión sobre políticas, regulaciones y condiciones del mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos de tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. Según un estudio de Statista en marzo de 2023, el mercado inmobiliario listado en América del Norte tiene un valor de hasta 1.3 billones de dólares. Mientras que el valor del mercado inmobiliario listado global es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores y mejorar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Las principales formas de estos productos suelen ser tres:

1. para la división de la propiedad inmobiliaria con el fin de financiar.

2. producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas.

3. como propiedad tokenizada de garantía.

Además, la tokenización y la integración de la cadena de bloques también han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos. Los REIT ofrecen una oportunidad de inversión similar a un fondo mutuo, permitiendo a los inversores comunes obtener ingresos basados en dividendos y retornos totales, además de ayudar al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los RWA inmobiliarios tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión inmobiliaria diversificadas, reduciendo eficazmente la barrera de entrada y mejorando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su rigurosa revisión de activos y la estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido plano para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos sobre RWA inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Por lo general, los proyectos RWA de bienes raíces tienen las propiedades mencionadas anteriormente. Después de investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto encuentra situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza un enfoque diferente para la tokenización del mercado inmobiliario y es el más popular en su campo. Es importante señalar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han pasado por una validación y prueba de mercado a largo y amplio plazo.

RealT

RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los proyectos de RWA en el sector inmobiliario más antiguos del mercado, centrado en ofrecer inversiones en bienes raíces residenciales en EE. UU. principalmente a través de la cadena de bloques de Ethereum y Gnosis (.

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, mantenimiento y cobro de alquileres de estas propiedades se delega a un tercero. Después de deducir los costos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus titulares de tokens. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, legalmente son diferentes de las empresas que poseen activos inmobiliarios. Como se menciona en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens conservan el derecho a nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Es importante destacar que no están obligados a co-invertir en las propiedades que introducen al mercado. Los titulares de tokens de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de esa propiedad, excluyendo aproximadamente el 2.5% de la reserva de mantenimiento y la tarifa de gestión, que suele ser alrededor del 10% del valor.

Tomemos como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total del token inmobiliario es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 tokens. La propiedad genera ingresos por alquiler de 2,600 dólares al mes. Después de deducir los gastos operativos y de gestión de un total de 622 dólares, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que da un ingreso anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que resulta en un rendimiento anualizado del 7.35%.

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Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de los Tokens, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes y mantiene un modelo operativo casi sin riesgo. La entidad gestora cobra el 8% del alquiler y el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, selección de la entidad gestora y supervisión de la gestión. De este modo, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión y concentrarse en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada fomenta la distribución de riesgos entre los inversores, también presenta desafíos. Cuando los intereses financieros de los inversores son demasiado pequeños, los costos de gestión de la empresa pueden volverse inviables. Un informe de Laurens Swinkels explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens inmobiliarios y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad sobre la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto podría tener un impacto negativo en la liquidez del token, y los pequeños propietarios también podrían convertirse en free riders. Estos propietarios podrían esperar que los grandes accionistas supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es pequeña, RealT podría carecer de suficiente motivación para elegir adecuadamente la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también tendrían dificultades para asumir efectivamente la responsabilidad de supervisar la entidad de gestión.

He seleccionado los 10 últimos Tokens vendidos en el mercado de RealT y he utilizado un explorador de cadena de bloques relacionado para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

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Como se muestra en la tabla, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Tokens, de modo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con alrededor de 500 poseedores de Tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 poseedores. Ahora, al combinar estos datos con la cantidad de Tokens de cada poseedor, se puede entender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

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Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y aumentar la liquidez del mercado inmobiliario.

Según los datos de transacciones de la billetera RealT, RealT ha pagado un total de aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma varían entre el 2.5% y el 3% del alquiler, dependiendo de los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, lo que equivale a ingresos de la plataforma de aproximadamente 150,000 a 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no necesita participar en inversiones inmobiliarias, y si elige invertir, no hay restricciones o directrices específicas sobre su nivel de participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han hecho públicos.

Desde la perspectiva de la estructura corporativa, RealT ha establecido Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; actúa únicamente como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT ha creado Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades a través de un contrato con una empresa. Por último, RealT ha establecido una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

) Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos utilizando la arquitectura AMM. Parcl introduce la alimentación de precios de Parcl Labs, que crea índices para bienes raíces en áreas específicas basándose en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de la propiedad, pudiendo ir en largo o en corto sobre el precio de los bienes raíces.

Este método permite que Parcl evite problemas legales, ya que no involucra bienes raíces reales en la operación de la plataforma. Algunos podrían argumentar si realmente es un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los criterios mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, que ha obtenido inversiones de grandes nombres de la industria como Coinbase, Solana Ventures y DragonFly. Es razonable discutir las diversas posibilidades de RWA en bienes raíces.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

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Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. El suministro de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

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En términos de operaciones, el equipo de Parcl ha lanzado activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo un conocimiento de mercado relativamente bajo, una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Tal vez el mercado aún no esté preparado para productos de índices inmobiliarios.

) Reinno

Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía para préstamos. Una empresa de pagos anunció en julio que su equipo de moneda digital del banco central está trabajando en esta dirección. Un conocido proyecto DeFi se ha integrado con RobinLand, apoyando los préstamos hipotecarios para bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio es más similar a un producto de préstamo de tokens y no ha aumentado sustancialmente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto descontinuado que se lanzó en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que valen la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamo basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una sociedad de propósito especial ### en Delaware, también conocida como SPV, que es controlada por la empresa matriz.